Är Attefallshus en skattefälla?

Det är mer lönsamt att hyra ut Attefallshus och Bolundare på den egna tomten i 6 än 12 månader. Regeringen kan ändra denna skattefälla med positiv effekt för både ägare och hyresgäster!

SPRID GÄRNA DETTA INLÄGG TILL POLITIKER OM NI VILL SE EN FÖRÄNDRING

Detta beror på definitionen av privatuthyrning. För att något skall beskattas som privatuthyrning, måste ägaren eller närstående bo i bostaden del av året. En villafastighet utgörs av tomtgränsen. Men skatteuträkningen sker per småhus.

Exempel på småhus är en och tvåfamiljshus samt Attefallshus och Bolundare. Fördelen med detta är att de första 50 000 kr i hyresintäkt / år blir skattefritt per småhus vid privatuthyrning. Nackdelen blir att du inte kan hyra ut ett separat småhus (ex Attefallshus / Bolundare) året runt. Om du vill att hyresintäkten skall räknas som privatuthyrning.

Det är även dessa regler som gör att det kan skilja över 90 000 kr i skatt / lönsamhet, vid uthyrning av 2 lägenheter på samma tomt. Beroende på hur du valt att bygga

Hur påverkar skattefällan?

Skattefällan får 3 negativa konsekvenser:

  1. Drygt 20 000 kr i restskatt för de som hyr ut året runt men i god tro, betalar skatt som privatuthyrning.
  2. De som känner till skattereglerna hyr istället enbart ut del av året. Vilket minskar lönsamheten och intresset för långtidsuthyrning av Attefallshus.
  3. Hyresgäster får korttidskontrakt istället för tillsvidarekontrakt.

UNDVIK MISSTAGEN MED HJÄLP AV VÅR DIGITALA UTBILDNING!

Bo Gratis med Main Home
KÖP Kursen som guidar dig till ett gratis boende som villaägare

Hur har jag räknat:

I vår standardkalkyl för en genomsnittlig investering i privatuthyrning, har vi en hyra på 60 000 kr / år

Om det är privatuthyrning blir detta 2400 kr / år i skatt.

Eftersom investeringen i snitt är på ca 800 000 kr för denna storlek på lägenhet (allt inkluderat). Är det i huvudsak personer med lönesummor som tangerar statlig inkomstskatt, som har råd att göra investeringen.

Om hyran istället beskattas som näringsverksamhet innebär detta att vinsten både skall beskattas med egenavgift, kommunal och statlig inkomstskatt.

I bilden kan du se vilka värden vi räknat på, samt hur det slår.

Är Attefallshus en skattefälla i siffror

Vad kan politikerna göra?

Skatteregler och tolkningar av skatteregler är relativt enkla att förändra. Och just denna regel bör en regering kunna ändra genom att ge Skatteverket en riktlinje, om hur de skall tolka skattelagstiftningen.

“Enklaste lösningen är att beskatta alla separata småhusenheter på den villafastighet, en privatperson bor på som privatuthyrning. Så länge kontrakten är längre än 4 månader”

Definitionen för långtidsuthyrning är 4 månader. Och syftet med det tillägget är att regelförändringen bör syfta till att främja boende. Inte utökad konkurrens av hotell och vandrarhemsverksamhet.

Vilken effekt skulle förändringen få?

  1. Borttagen skattefälla!
  2. Tryggare 2:a handsmarknad med längre kontrakt för hyresgästerna
  3. Bättre lönsamhet vid privatuthyrning gör att fler ser en vinst i att bygga för uthyrning
  4. Förändringen kan marknadsföras som en regelförenkling. Som gör det mer attraktivt att hyra ut. Vilket kan öka intresset.

Bäst effekt får man givetvis om man kombinerar denna åtgärd, med en rad andra åtgärder inom samma område. Exempel på detta kan vara förändrade ROT-regler vid byggnation av en extra lägenhet på tomten eller i bostadsrätten / ägarlägenheten. Men även åtgärder som gör 2:a handsmarknaden mer trygg. Både för hyresgästen och ägaren!

Ytterligare förslag:

Skapa skatteneutralitet mellan byggformerna

Attefallshus och Bolundare är ett sätt att skapa en privatuthyrningslägenhet. Det har både för och nackdelar pga sin storlek och utformning. Men det är det mest flexibla och snabbaste sättet att skapa en uthyrning. Processen är enkel och kort. Flera leverantörer har boklara eller inflyttningsbara lösningar direkt.

Tyvärr gör denna skattefälla samt avsaknaden av möjlighet till ex ROT-avdrag att bostadsformen missgynnas. Detta samt finansieringen behöver ses över. Om man vill att Attefallshuset eller Bolundare skall bli den succé som politikerna hoppades på!

/Jakob E Saternus, Grundare av Main Home

Main Home verkar för att det skall bli Norm för de som äger sitt boende att även hyra ut en avskild del. Istället för att det som idag är Avvikelsen.

Kommentera och ställ gärna frågor här i inlägget. Då kan fler ta del av svaren och vi kan arbeta mer effektivt med att uppnå detta mål!

En del i arbetet är att informera politiker, beslutsfattare och privatpersoner om hur reglerna ser ut idag och hur de kan ändras. För att skapa en bättre och tryggare bostadsmarknad för alla. Vi eftersträvar att ge förslag på lösningar som ger bäst resultat för helheten. Upplever du att vi resonerar fel, välkomnar vi en konstruktiv diskussion!

Kommentera gärna dina tanker kring våra förslag. Så har vi möjlighet att bli tydligare alt utvecklas tillsammans.

Vi deltar gärna i projekt, debatter mm, som går i linje med denna utveckling!

Main Home samarbetar idag med Extrahuset som bl.a. levererar boklara Attefallshus och Bolundare. Detta inlägg har ingen koppling till dem. Utan är ett resultat av de senaste veckornas frågor från kunder samt beslutsfattare som Main Home haft kontakt med.

Vill ni stöda vår verksamhet och utveckling av hemsidan får ni gärna uppge att ni fått kontakten till Extrahuset av Main Home. Då vi vid en husleverans i så fall erhåller en kickback.

7 thoughts on “Är Attefallshus en skattefälla?

Leave A Reply
  1. Förstår jag rätt att man i nuläget inte får göra ROT-avdrag på kostnader för Attefalshus?

    1. Ja det stämmer!

      ROT-avdrag ges bara för om och tillbyggnation av befintliga hus. Ett så kallar Attefallshus på 25 kvm räknas som en nybyggnation. Och ger därför inte rätt till ROT.

      Detta är en av de frågor vi driver politiskt för att skapa en förändring på..

  2. Hej,

    Såg er intervju på Rika tillsammans och tyckte att det var mycket intressant då vi har gått i liknade tankar.

    Jag trodde felaktigt att man kunde köpa en fristående villa och hyra ut året runt och ändå hade dessa avdrag men uppenbarligen göller det inte.

    Ett konkrett exempel, vi köper en villa + attenfallshus däe vi inte bor alls och hyr ut båda till 2 olika hyresgäster som ska bo där året runt. Får man inte ändå hyra ut den som privatperson med motivering att man i framtiden har för avsikt att själv flytta dit? Vad är konskekvensen? Att jag inte får nåt avdrag över huvudtaget och betala 30% skatt på intäkterna eller att jag MÅSTE registrera detta som näringsverksamhet?

    Stort tack på förhand!

    1. Hej Dimitris!

      Precis som du skriver är det om du själv bor där eller ej, samt avsikten som bedöms. Då Skatteverket fäller avgörandet om de räknar det som Privatuthyrning eller Näringsverksamhet.

      Mitt svar förutsätter därför att er avsikt är att inom något år flytta till villan.

      I Så fall kommer du att kunna hyra ut huset under en begränsad tid i Privatuthyrning. Efter vart år görs då bedömningen om det är Privatuthyrning eller ej. Och om uthyrning sker tills vidare över utan glapp mellan hyresgäster, då ni själva använder byggnaderna för boende. Så går fastigheten över till Näringsverksamhet som i en enskild firma efter det 3e års skiftet enligt den “frivilliga tröghetsregeln”.

      Om du dock fortsätter att deklarera inkomsten som Privatuthyrning och Skatteverket gör en annan bedömning så är det upp till dig att motivera varför det är Privatuthyrning och Inte Näringsverksamhet.
      Om inte ditt svar godtas av SKV så får du då skatta enligt näringsverksamhet i en enskild firma, samt betala straffskatt om 20% på den skatt som du betalat för lite.

      mvh
      Jakob

  3. Hej,

    Ni skriver i inlägget att ” För att något skall beskattas som privatuthyrning, måste ägaren eller närstående bo i bostaden del av året.” och att ”Exempel på småhus är en och tvåfamiljshus samt Attefallshus och Bolundare.”

    Jag tolkar det som att jag kan dela av min villa i två delar bo i den ena och hyra ut den andra året om och samtidigt bygga en komplementbostad på tomten med två mindre lägenheter som hyrs ut 10 månader om året och allt detta skattas som privatuthyrning. Stämmer det?

    1. Rätt, med 2 tillägg.

      1: I Ett 2-familjshus behöver du eller närstående bo på minst 40% av boytan del av året.
      2: I den andra komplementbostaden kan du hyra ut en lägenhet 10 månader om året. Och den andra i 12 mån / år. Så länge du använder 10 månaders lägenheten till närstående del av året. Samt att den är minst 40 % av boytan.

      Så det var ännu bättre 🙂

      / Jakob

      1. Stort tack! Keep up the good work!

Leave your reply