Bra ekonomi, i privatuthyrning av garage

Genom åren har vi många gånger fått frågan om man kan bygga om garaget till en uthyrningslägenhet. Vår generella svar är: “Ja det kan man, men man bör fundera på vad som är mest lönsamt”

Det vi då har vägt in, är främst andrahandsvärdet för huset. Samt kostnaden att anpassa ett befintligt garage. Och bygga om det med rätt standard för en lägenhet.
Här har vår tidigare slutsats varit att det ofta är mer lönsamt, att istället bygga till garaget med en extra lägenhet. Ovanpå eller ihop med garaget.

• Att bygga en privatuthyrning
• Hur kan samma bostad skilja sig så mycket i pris och avkastning?

2020 ställde en av våra bloggläsare frågan: “Vad är det för skatteregler, då jag privat hyra ut ett garage”.

Vi hade inte reflekterat över det eller fått frågan tidigare. Så vi ställde den till Skatteverket, med en efterföljande dialog. Kring hur de tolkade reglerna.

Anledningen till dialogen. Var att vi fick ett så fördelaktigt svar. Att vi kände oss tvungna att ställa en rad följdfrågor. Samt få referenslänkar.
Anledningen till det, är att både vi och våra kunder ibland fått felaktiga svar. Vilket ofta berott på hur vi formulerat frågan, eller hur handläggarna tolkat våra frågor. Jag tycker verkligen att Skatteverket är Sveriges bästa myndighet. Så min avsikt med att berätta om detta. Är inte att sända och skugga över myndigheten. Utan bara att informera om att man ibland, bör dubbelkolla den info man får. Och gärna be om en hänvisning till lagtexten eller ställningstaganden, i svaren.

Baksidan med uthyrning av garage

Även om skattereglerna är gynnsamma. Och den totala ekonomin för att skapa denna typ av uthyrning, är lönsamma. Så bör man främst väga in 2 saker kring avkastning och trivsel:

• Oftast större risk för hyres-vakanser, än vid uthyrning av en lägenhet.
• Oftast större risk för påverkan på trivseln pga ljud och ljus.

I de flesta lägen är det lättare att hitta en hyresgäst till en lägenhet, än ett garage. Samtidigt är det både dyrare att bygga en lägenhet, än ett garage. Och hyressättningen för ett garage är inte reglerad. Så en garagehyra, kan många gånger vara högre. Än kvadratmeter hyran, för en lägenhet. I alla faller, då man jämför garagehyror med bruksvärdeshyror för lägenheter.

Risken för ljud och ljus, samt extra bilar på gatan mm. Är troligtvis något du och dina grannar kommer att behöva räkna med. Och detta kommer troligtvis även vara utanför ordinarie arbetstid. Detta behöver givetvis inte vara störande. Men det är något man bör ta med i beräkningen. Då man väljer att hyra ut. 

Garageuthyrning är mer gynnsamt än privatuthyrning av lägenheter

Anledningen till detta, är att garaget inte behöver hänga ihop med huset. För att kunna hyras ut, under hela året i privatuthyrning. Till samma skatteregler som en extra lägenhet.

Då man hyrning ut en extra lägenhet, som ligger i en separat byggnad på tomten. Kan man inte hyra ut lägenheten året runt, i privatuthyrningsbeskattning:

• Skatt på Attefallshus vid privatuthyrning

När man däremot hyr ut ett garage. Så räknas komplementbyggnaden (garaget) ihop med den största bostadsbyggnaden på tomten.

För att kunna räknas som privatuthyrning. Få man då max hyra ut ett garage, som är max 50% av den totala byggnadsytan, av huvudbyggnaden samt garagets yta tillsammans. Förutsatt att man själv nyttjar resterande yta.

Uppfyller man detta, så är sedan reglerna de samma som vid privatuthyrning av en lägenhet:

• Skatt på privatuthyrning, så räknar du vid småhus och ägarlägenhet

Detta innebär att för ett garage, som hyrs ut för 50.000 kr per år. Är beskattningen 0 kr, vid privatuthyrning. Och vid en hyresintäkt på 100.000 kr, blir beskattningen istället 12.000 kr, vid privatuthyrning.

Länkar till Skatteverket som beskriver gränsdragningen:

• https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2020.15/2718.html#h-Exempel-En-taxeringsenhet-med-ett-smahus-och-ett-garage
• https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2020.15/360945.html#h-Gransdragningen-smahus-eller-komplementhus

Varför blir uthyrning av garage mer lönsamt?

Eftersom ett garage är betydligt billigare att bygga per kvadratmeter och dessutom har lägre drift samt underhållskostnader. Samtidigt kan hyras ut för högre eller samma kvadratmeterpris som en bostadslägenhet. Så kan kalkylen bli ganska bra, vid uthyrning av garage!

Läsaren som kontaktade oss beskrev, att det var brist på garage, i hans område. Vilket gjorde att han hade högre kvadratmeterhyra av sitt garage, än vid uthyrning av trevliga lägenheter, med helkaklade badrum mm i sitt AB.

Vi har tidigare haft uppfattningen att ett hus med garage, tilltalar fler som planerar att köpa hus. Vilket påverkar andrahandsvärdet. Med nya insikter kring skattereglerna samt avkastningen vid uthyrning av garage. Skulle jag inte sträcka mig så långt, att råd ge någon att bygga garage för uthyrning. Däremot tror jag, att det finns betydligt fler som skulle kunna komma igång med en hyresintäkt. Genom att hyra ut sina redan befintliga garage.

// Jakob E Saternus, grundare av Main Home

Vill du lära dig mer om hur du kan skapa en privatuthyrning i ditt hem, eller vad du skall leta efter när du köper hus för att ombilda med uthyrning. Rekommenderar vi vår digitala utbildning:

• Bo Gratis med Main Home

Är du företagare kanske hemmakontor kan öka din lönsamhet?

• Varför valde vi kontor hemma