Bra ekonomi, i privatuthyrning av garage

Bra ekonomi i privatuthyrning av garage

Genom åren har vi många gånger fått frågan om man kan bygga om garaget till en uthyrningslägenhet. Vår generella svar är: “Ja det kan man, men man bör fundera på vad som är mest lönsamt”

Det vi då har vägt in, är främst andrahandsvärdet för huset. Samt kostnaden att anpassa ett befintligt garage. Och bygga om det med rätt standard för en lägenhet.
Här har vår tidigare slutsats varit att det ofta är mer lönsamt, att istället bygga till garaget med en extra lägenhet. Ovanpå eller ihop med garaget.

2020 ställde en av våra bloggläsare frågan: “Vad är det för skatteregler, då jag privat hyra ut ett garage”.

Vi hade inte reflekterat över det eller fått frågan tidigare. Så vi ställde den till Skatteverket, med en efterföljande dialog. Kring hur de tolkade reglerna.

Anledningen till dialogen. Var att vi fick ett så fördelaktigt svar. Att vi kände oss tvungna att ställa en rad följdfrågor. Samt få referenslänkar.
Anledningen till det, är att både vi och våra kunder ibland fått felaktiga svar. Vilket ofta berott på hur vi formulerat frågan, eller hur handläggarna tolkat våra frågor. Jag tycker verkligen att Skatteverket är Sveriges bästa myndighet. Så min avsikt med att berätta om detta. Är inte att sända och skugga över myndigheten. Utan bara att informera om att man ibland, bör dubbelkolla den info man får. Och gärna be om en hänvisning till lagtexten eller ställningstaganden, i svaren.

Baksidan med uthyrning av garage

Även om skattereglerna är gynnsamma. Och den totala ekonomin för att skapa denna typ av uthyrning, är lönsamma. Så bör man främst väga in 2 saker kring avkastning och trivsel:

  • Oftast större risk för hyres-vakanser, än vid uthyrning av en lägenhet.
  • Oftast större risk för påverkan på trivseln pga ljud och ljus.

I de flesta lägen är det lättare att hitta en hyresgäst till en lägenhet, än ett garage. Samtidigt är det både dyrare att bygga en lägenhet, än ett garage. Och hyressättningen för ett garage är inte reglerad. Så en garagehyra, kan många gånger vara högre. Än kvadratmeter hyran, för en lägenhet. I alla faller, då man jämför garagehyror med bruksvärdeshyror för lägenheter.

Risken för ljud och ljus, samt extra bilar på gatan mm. Är troligtvis något du och dina grannar kommer att behöva räkna med. Och detta kommer troligtvis även vara utanför ordinarie arbetstid. Detta behöver givetvis inte vara störande. Men det är något man bör ta med i beräkningen. Då man väljer att hyra ut. 

Garageuthyrning är mer gynnsamt än privatuthyrning av lägenheter

Anledningen till detta, är att garaget inte behöver hänga ihop med huset. För att kunna hyras ut, under hela året i privatuthyrning. Till samma skatteregler som en extra lägenhet.

Då man hyrning ut en extra lägenhet, som ligger i en separat byggnad på tomten. Kan man inte hyra ut lägenheten året runt, i privatuthyrningsbeskattning:

När man däremot hyr ut ett garage. Så räknas komplementbyggnaden (garaget) ihop med den största bostadsbyggnaden på tomten.

För att kunna räknas som privatuthyrning. Få man då max hyra ut ett garage, som är max 50% av den totala byggnadsytan, av huvudbyggnaden samt garagets yta tillsammans. Förutsatt att man själv nyttjar resterande yta.

Uppfyller man detta, så är sedan reglerna de samma som vid privatuthyrning av en lägenhet:

Detta innebär att för ett garage, som hyrs ut för 50.000 kr per år. Är beskattningen 0 kr, vid privatuthyrning. Och vid en hyresintäkt på 100.000 kr, blir beskattningen istället 12.000 kr, vid privatuthyrning.

Länkar till Skatteverket som beskriver gränsdragningen:

Varför blir uthyrning av garage mer lönsamt?

Eftersom ett garage är betydligt billigare att bygga per kvadratmeter och dessutom har lägre drift samt underhållskostnader. Samtidigt kan hyras ut för högre eller samma kvadratmeterpris som en bostadslägenhet. Så kan kalkylen bli ganska bra, vid uthyrning av garage!

Läsaren som kontaktade oss beskrev, att det var brist på garage, i hans område. Vilket gjorde att han hade högre kvadratmeterhyra av sitt garage, än vid uthyrning av trevliga lägenheter, med helkaklade badrum mm i sitt AB.

Vi har tidigare haft uppfattningen att ett hus med garage, tilltalar fler som planerar att köpa hus. Vilket påverkar andrahandsvärdet. Med nya insikter kring skattereglerna samt avkastningen vid uthyrning av garage. Skulle jag inte sträcka mig så långt, att råd ge någon att bygga garage för uthyrning. Däremot tror jag, att det finns betydligt fler som skulle kunna komma igång med en hyresintäkt. Genom att hyra ut sina redan befintliga garage.

// Jakob E Saternus, grundare av Main Home

Vill du lära dig mer om hur du kan skapa en privatuthyrning i ditt hem, eller vad du skall leta efter när du köper hus för att ombilda med uthyrning. Rekommenderar vi vår digitala utbildning:

Bo Gratis med Main Home
KÖP Kursen som guidar dig till ett gratis boende som villaägare

Är du företagare kanske hemmakontor kan öka din lönsamhet?

8 thoughts on “Bra ekonomi, i privatuthyrning av garage

Leave A Reply
  1. Hej Jakob.

    En fråga och fundering.

    Exempel:

    Familjen Andersson bor i ett hus på 150 kvm. 100 kvm använder de själva och 50 kvm hyr de ut via en extra lägenhet i fastigheten (privatuthyrningsbeskattning.) Familjen bestämmer sig för att bygga ett garage på 50 kvm som har toalett/badrum och ett enklare kök. Hur ska allt detta då beskattas? 3 kök=näringsverksamhet?

    1. Hej Edward:

      Det blir bara näringsverksamhet om du har 3 lägenheter i samma byggnad. Eller ex 2 bostäder och en butikslokal. På det vis du beskriver är det istället 2 småhusenheter

      Om garaget med den extra lägenheten är fristående. Så räknas det som en egen småhusenhet. Och beskattas då separat beroende på hur den hyrs ut, samt används.

      Om den hyrs ut året runt. Så blir det då Näringsverksamhet för denna uthyrning. Likt en enskild firma, då den ägs privat.

      Om den istället brukas av familjen samt närstående, del av året. Så hamnar den istället i privatuthyrning. Det finns ingen exakt definition om hur länge del av året är. Därav brukar vi alltid säga att man kan hyra ut ex 10 månader om året. i denna typ av uthyrning. Och då få det i privatuthyrning.

      Jag beskriver det i dessa 2 blogginlägg:

      https://mainhome.se/skatt-pa-attefallshus-vid-privatuthyrning/

      https://mainhome.se/privatuthyrning-definition/

  2. Hej Jakob, förutom skatteregler vore det bra om du också kan väga in aspekter kring skillnad mellan boyta och biyta i bostaden. Det kan påverka möjligheten att hyra ut. Att inreda/omvandla en biyta till boyta har sannolikt kommunens byggnadsnämnd synpunkter på. Det lär krävas bygganmälan/lov med allt vad det innebär. Samtidigt kan marknadsvärdet på bostaden öka 😉

    Poängen, som jag ser det, att det gäller att beakta byggregler också, inte bara skatteregler.

    Det låter bedrägligt enkelt med bygganmälan.
    Men ack så mycket jobb, tid och kostnader det för med sig ;-(

    1. Tack Mats!

      Skall lyfta mer kring byggreglerna.

      Samt ex ombilda biyta till boyta.

      Som du beskriver så skapar de både kostnader och extra tid mm. Och sätter i många fall även stopp för det man först tänkt sig. Eller det som först känns naturligt.

  3. Ulf Holmqvist|

    Hej! Om man hae 1 hyresgäst i en uthyrningslägenhet på fastigheten, kan man då ha ytterligare 1 hyresgäst som hyr garageplatsen? Blir dom första 40000kr skattefria för hyran för garaget?
    Ulf

  4. Ulf Holmqvist|

    Hej igen. Hur blir skatten om en hyresgäst som hyr en lägenhet i 2 familjshuset vill hyra ett förråd i ett fistående hus på samma tomt?

    M.V.H
    Ulf

  5. Christina Gbg|

    Hej!

    Fråga, som inte rör garage men kallhyra av ett utrymme som hyrs ut: det framstår något oklart vilka utgifter som skatteverket ser som driftsutgifter. Vilka driftutgifter, mer specifikt, som debiteras skilt vid kallhyra brukar man dra av kapitalinkomst vid privatuthyrning?

    Och sedan ett exempel:

    Ägaren till en fastighet bor i ett tvåfamiljshus från 1930-talet på 150 kvm boarea. 75 kvm använder hon själv och 75 kvm hyr hon ut sedan länge (numer enligt privatuthyrningsbeskattning.)
    Hon har över tid dessutom huserat barn, resp. barnbarn i samma hus på vindsplan, och som inte ingår i boarean, utan har varit sedd sedan start som biarea utifrån det faktum att utrymmet ursprungligen nyttjats som torkvind med toa/pentry med kokvrå (enkel platta); men som sedan nyttjats som “gästrum” och som sakta men säkert över tid fräschats upp och utvecklats till ett lite större utrymme, på ca 35 kvm, inkl. bättre toa med dusch och enklare barkök. Här har barn sovit över, och senare studerande barnbarn bott kortare tider. Hur borde detta utrymme egentligen beskattas?
    Utrymmet är absolut “good enough” för att även hyras ut till utomstående. Inga större förändringar har alltså skett från tidigare, utöver något förändrad (större) rumsdisponering: takfönster har exv. förstorats och en dusch har som nämnts tillkommit i toan. Utrymmet nyttjas alltjämt tidvis av familjen, ffa på sommarhalvåret för familj och gäster och på terminer då barnbarn tar kurser på universitetet. Och vidare, ifall utrymmet hyrs ut till utomstående, vilken typ av beskattning ska ett sådant utrymme betinga då, med tanke på att redan annan del i fastigheten uthyrs?
    Borde inte utrymmet till att börja med förändras till boarea med tanke på karaktären på utnyttjandet i familjen, resp. vid uthyrning? Och hur ska ev. inkomst av uthyrning beskattas; ej garage, men vind med förändrad användning för familj och kortare uthyrning ibland?

    1. Hej Christina!

      För att inte driftskostnader skall räknas som del av hyra. Så behöver de faktureras till hyresgästen med faktiska driftskostnader och inte som en schablon.
      Det vanligaste är att man bara gör detta med El. Då den är enklast att separera. Samt oftast är den största kostnaden.

      Har man däremot ett separat hus som ex ligger på annan ort och hyrs ut del av året. Ser jag inget problem med att även vidarefakturera kostnader för Vatten, Avfall, Uppvärmning om inte den redan är kopplad via el till ex en luftvärmepump. (Detta gör ex vi i våra uthyrningar i näringsverksamhet)

      I detta inlägg har jag skrivit lite mer om det:
      https://mainhome.se/separat-elmatning-vid-privatuthyrning/

      Avseende ditt exempel så är det en gråzon. Min uppfattning av det du beskriver är att huset egentligen bör beskattas som ett hyreshus. Rakt av då jag uppfattar att alla funktionerna för 3 lägenheter finns uppdelat i 3 enheter.
      Detta är ganska vanligt. Och min uppfattning är att om det bara handlar om en kokplatta och ex micro inte bör anses som ett kök av skatteverket. Men om det är skapat en fast installation med trinett mm. Så skulle jag skattemässigt räkna det som ett extra kök. (Även om Stadsbyggnadskontoret kan ha en annan uppfattning)
      Här hänger inte lagstiftningen ihop mellan byggregler och skatteregler.

      Hoppas det var svar på din fråga.

      MVH
      Jakob

Leave your reply