Därför skall du planera privatuthyrningen

Planera privatuthyrning

Att bygga för uthyrning är en stor investering. Investeringar bör föregås av en analys, som därefter kläs med magkänsla. Inlägget tar upp ett sätt att tänka, vid planeringen av din byggnation för privatuthyrning.

Relaterade inlägg:

Varför skall jag planera privatuthyrning?

Det kan kanske låta som en konstig fråga. Men som ovan blogginlägg visar, skiljer sig både kostnaden och avkastningen avsevärt beroende på hur du bygger. Vid privatuthyrning blir det dessutom extra viktigt! Här är det inte bara fråga om bra affär. Det handlar även väldigt mycket om känslor och personliga uppfattningar. Det är då bra att ta steget tillbaka och genomföra en strukturerad planering innan man fattar beslut.

“Plans are nothing, planning is everything”

(Dwight D. Eisenhower)

 

Genom att planera på ett strukturerat sätt. Först titta på fakta och därefter kartlägga känslor. Kommer du att få en mer lönsam uthyrning ur fler perspektiv.

Även om bloggen många gånger är väldigt inriktad på ekonomin är det inte värt alla pengar i världen, att inte trivas i sitt hem! Det är därför viktigt att man innan byggnationen lägger samman och jämför alla sina alternativ. Det är först efter det man bör låta känslorna styra sitt beslut. Då vet man även att ens beslut är välgrundat.

Fakta, Känslor och en sammanvägd bild

Vilka är mina alternativ

Under mina drygt 15 år i Försvarsmakten har jag lärt mig att först fundera över vilka alternativ jag har.

Jag tar ett blankt papper och tänker förutsättningslöst.

“På vilka sätt skulle jag kunna skapa en separat lägenhet. Rita och åskådliggör det!”

När jag låter fantasin flöda kommer jag på alla möjliga typer av lösningar. Som vid första anblick både kan kännas möjliga och omöjliga.

Jag visar gärna någon annan och frågar om de kan se några fler alternativ.

Vad påverkar kalkylen

I dessa inlägg hittar du några saker som påverkar kalkylen och varför.

Relaterade inlägg:

Exempel på saker som påverkar:

  • Faktisk kostnad för byggnation.
  • Krav på Brandskydd och ljud / vibrationsisolering om du delar av en befintlig byggnad påverkar priset.
  • Ny/Utbyggnation innebär inte lika många överraskningar och kan innebära lägre kostnader.
  • Ny/Utbyggnation innebär större boyta och kan påverka husets andrahandsvärde.
  • Få vill bo i en stugby. Upplevelsen av avskildhet påverkar både andrahandsvärde samt hur du och hyresgästerna kommer att trivas.
  • Är det en helt ny byggnad eller en om och tillbyggnad (Påverkar om du kan få ROT-avdrag)?
  • Hur gammalt är ditt eget hus? Ditt hus måste vara äldre än 5 år för att du skall ha rätt till ROT
  • Är det i samma småhus som du själv bor i, eller är det en annan byggnad på tomten? Det påverkar beskattningen av hyresintäkten.
  • Kan jag bygga med prefabricerade konstruktioner eller ej. Ex kan ett färdigt småhus på tomten innebära att alla ritningar, bygglovshandlingar mm redan finns från leverantören. Då kan du spara tid och arbete. Uteblivna hyror och svårighet att hitta byggbolag bör även tas med i kalkylen.
  • Storleken på lägenheten spelar roll. Extra kvadratmeter är sällan lika dyra som kök och badrum. Kan du utöka storleken kanske du kan få en högre hyra till en procentuellt billigare kostnad. I en större lägenhet kan även ett par eller en mindre familj bo. Detta ökar chansen att hyresgästen har råd att betala hyran.

Listan kan göras lång men tänk på:

  • Andrahandsvärde.
  • Bygga nytt eller ändra gammalt.
  • Storlek på Lägenheten.
  • Placering med hänsyn till skatt och ROT.

Para ihop dina alternativ

Nu har du kommit ganska långt i att planera privatuthyrningen! För att inte lägga för mycket tid på att bedöma kostnad och avkastning, kan du troligtvis para ihop flera av dina alternativ. Det viktiga i denna fasen är inte att komma fram till en exakt siffra. Utan bara att få en uppfattning.

Tag alla dina små skisser och para ihop dem ur ett ekonomiskt perspektiv.

Några exempel:

  • Rätt till ROT, Samma byggnad som mitt ordinarie boende, Utbyggnation med ökad boyta.
  • Rätt till ROT, Utbyggnad av separat byggnad på tomten.
  • Rätt till ROT, Ombyggnad av separat byggnad på tomten.
  • Rätt till ROT, Dela av din bostad
  • Nybyggnation

Väg även in en skälig hyra, skatten och belåning!

Efter du gjort, detta kan du göra antaganden och räkna på dem. För att därefter ställa dem ur ett ekonomiskt perspektiv mot varandra.

Kartlägg känslor

3 frågor man bör ställa:

  • Vad är viktigt för mig?
  • Vad är inte viktigt för mig?
  • Hur vill jag ha det om jag skulle vara hyresgäst?

Ex:

Viktigt

  • För vår familj är det viktigt att kunna känna oss avslappnade när vi är i trädgården, umgås med vänner i vårt hem eller när vi badar.
  • Jag vill kunna känna att jag bor på landet “utan grannar”.
  • Jag vill inte känna att jag stör min hyresgäst eller råkar titta in till dem. Så de kan missuppfatta att jag snokar.
  • Källsortering är viktigt för mig.

Oviktigt

  • Trädgården på framsidan av vårt hus använder vi aldrig. Det är bar extra jobb att sköta gräsklippning och buskar.
  • Utrymmet mellan vårt hus och Garaget använder vi inte. Det är bara extra jobb som tar min tid från att odla sådant jag kan äta och njuta av. Jag ser dessutom aldrig denna plats mer än när jag går dit.

Om jag var hyresgäst

  • Jag vill känna att det är mitt hem där jag kan trivas länge och ta hem vänner.
  • Jag vill bara träffa min hyresvärd om jag har ett ärende.
  • Jag vill ha min egen avskildhet.
  • Jag vill ha det enkelt och förutsägbart. Så jag vet vilka kostnader som kommer och så vill jag att det skall vara enkelt.
  • Om jag hyr något vill jag veta vad jag hyr och vad jag behöver lösa själv.

Hitta lösningar, så dina känslor överensstämmer med dina ekonomiska alternativ

Även här är det bara fantasin som sätter gränser!

  • Hur kan jag göra det attraktivt för hyresgästen?
  • Hur kan jag förenkla så hyresgästen följer de rutiner jag vill ha?
  • Vad kan jag eller hyresgästen irritera oss på?
  • Hur kan jag skapa avskildhet?
    • Separata ingångar
    • Bariärer
    • Fönsterriktningar / frostade glas

Tänk i flöden!

  • Hur ser din och hyresgästens dag ut?
  • Vad har ni för dagliga rutiner och hur underlättar jag dem?
  • Var kommer era vägar att korsas och hur hanterar jag det?
  • Var är flaskhalsarna / friktionerna och hur löser du dem?

Innan du bestämmer dig för lösningen

När du kartlagt alla alternativ och du har anpassat dem efter dina känslor. Så tycker jag du bör ställa dig ytterligare en fråga?

“Vill jag ha 1 eller 2 uthyrningar?”

För många låter detta som en utopi eller att ta sig vatten över huvudet. Men jag försöker alltid att tänka ett par steg extra!

När du ändå tänker tänk stort

Det inte svårare att ha två uthyrningar än en. Om jag nu bestämt mig för att göra en investering på 400 000 kr till 1 milj. Varför skall jag inte använda mig av den hävstång detta kan skapa. För att duplicera min investering till marginellt högre egen insats, men med dubbel intäkt?

Att planera för din privatuthyrningen på detta sätt direkt. Gör att du kan överväga vilken uthyrning som är bäst att bygga först!

Frågor du bl.a. bör ställa dig är:

  • Hur påverkas andrahandsvärdet av de olika byggnationerna?
  • Vad tar längs tid och vad är enklast?
  • Hur får jag bäst värdeökning på fastigheten?

Vad kostar det dig att vänta med att fatta ditt beslut?

Jag är väldigt analyserande. Och det tar i vissa fall för lång tid. Man kan inte alltid veta alla steg man skall ta innan man har tagit dem. Min fru Isabelle som är mer resultat orienterad. Det gör att vi kompletterar varandra och gör saker.

För att få resultat måste man nämligen göra saker! Jag kan planera hur mycket som helst, men det är först när jag planterar ett frö som det gror. I andra investeringar vi gör, brukar vi säga.

“Det bästa tillfället att plantera ett träd, var för 5 år sedan. Det näst bästa tillfället är idag”

Så försök att börja din planering redan idag och sätt upp datum för när saker skall vara klara. Oavsett om det handlar om din planering eller kontakter eller själva byggnationen. Ett sätt kan vara att dela upp ansvarsområden mellan dig och din partner. På så sätt är ni ansvariga för var sitt område och därmed redovisningsskyldiga gentemot varandra.

Sätt upp ett datum för när ni skall redovisa ert resultat för varandra så ni kommer vidare. Då kan din partner hålla dig ansvarig, för att du göra det du lovat. Till utsatt tid. På så vis kan ni hjälpa varandra. Det är nämligen alltid enklare att skjuta på uppgifter, som bara påverkar dig själv.

Fundera även på vad det kostar dig i obetalda hyror, om byggnationen blir försenas i 6-12 månader? 30 000 eller kanske 60 000 kr?! Det hade kunnat vara en ganska härlig resa för familjen, eller kanske en avbetalning på lånet. Försök hitta din motivator. Så inte även du faller i fällan, att du gör det sedan.

Vi har alla våra undanflykter för att skjuta på saker. Köp inte in på dem och låt inte heller din partner göra det!

Akta dig för fraserna:

  • Jag gör det sedan.
  • Jag måste bara göra det här först.
  • När jag får tid skall jag.
  • Jo jag borde ju, men…

Avslutningsvis

Skilj på känslor och fakta, Ha ett öppet sinne. Våga fråga och bolla idéer med någon du litar på. Fäst dig inte vid en lösning från början, utan räkna först på helheten. Det lönar sig!!!

 

 

 

 

Leave your reply