Inlägget tar kortfattat upp varför inte dagens system skapar fler hyreslägenheter inom privatuthyrning och hur vi kan förändra detta.
I inlägger tar jag kort upp befintliga stöd. Jag är inte emot befintliga stöd. Jag konstaterar bara att de går mot målgrupper som av olika anledningar inte bygger mer pga. stöden. För att öka bostadsbyggandet ytterligare bör vi även stimulera andra målgrupper och en ny marknad.
Syftet med detta inlägg är att framåt både kunna beskriva effekter och möjligheter som redan finns idag och förslag på förändringar för att öka byggandet.
Relaterade artiklar:
Idag subventionerar staten byggnation av hyreslägenheter med upp till ca 3 miljarder per år. Detta innebär i praktiken ett stöd om ca 200 000 kr / lägenhet och innefattar som mest 15 000 lägenheter per år. För att ta del av denna subvention krävs att hyresvärden har en reducerad hyra. Så långt är syftet gott, då övriga hyresrätter som byggs utan stödet tillämpar presumtionshyror. Vilka ligger på en nivå som närmast motsvara en marknadshyra. På detta vis subventionerar staten i huvudsak de allmännyttiga bostadsbolagen, som kan bygga en form av social housing.
Det som dock kan ifrågasättas är om detta stöd skapar fler byggda lägenheter?
Precis som Sandro Scocco uttrycker det i podden Pengar och Politik, 15 Bostadssubventionernas kan bli succé – utan en enda ny bostad, utgiven av Arena idé, är det inte säkert att detta just ger några extra bostäder pga. att stödet går till en marknad som ändå skulle byggt. Stödet räcker dessutom inte till alla de bostäder som byggs. Utan påverkar mest troligt enbart hyresnivån i de hyresrätter som byggas av allmännyttan och möjligtvis på marginalen fördelningen mellan nya hyresrätter och bostadsrätter.
“Påverkar bara en marknad som ändå skulle byggt!”
Varför byggs inte fler hyresrätter för privatuthyrning?
Under ett mingel arrangerat av Företagarna fick jag just den frågan, av en Moderat riksdagspolitiker. Minglet arrangerades i samband med EU-toppmötet och Samspelet som är ett årlig panel och rundabordssamtal, mellan näringsliv och politiker samt tjänstemän inom Göteborgs kommun. Han nämnde att skatten på privatuthyrning är låg, vi har ROT-avdrag och Attefallsreglerna för att förenkla byggandet. Men ändå är det inte fler som bygger om sitt hus för uthyrning.
Mitt svar och min erfarenhet från de tre senaste årens arbete kring detta, är att stöden och skattelättnaderna riktar sig mot fel målgrupp.
Eller rättare sagt den målgrupp som har minst intresse och behov, av att skapa en privatuthyrning.
Min erfarenhet är att det är ensamstående, utlandsfödda samt personer med lägre inkomst som i störst utsträckning är intresserade av att ha en uthyrning. Medan de som redan har råd att skapa det idag, dessutom inte sällan bor i områden där det har en negativ stämpel ”att behöva hyra ut” för att ha råd att bo.
Detta är min uppfattning efter samtal kring ämnet med hundratals människor i olika livssituationer, från olika geografiska områden och med olika ekonomiska ställning.
De som har störst intresse av att ha en uthyrningslägenhet i sitt hus, är enligt min erfarenhet:
– Ensamstående.
– Unga.
– Personer med lägre inkomst.
– Entreprenörer (Personer som ser det som en investering, eller som en möjlighet att få mer tid för familj, fritid och företaget).
– Personer från andra kulturer.
De som har lägre intresse är:
– Höginkomsttagare.
– Personer som lever i par (de har redan en starkare ekonomisk ställning).
– Personer som bor i ”finare” bostadsområden.
Privatuthyrningsbeskattning
Låg skatt på privatuthyrning är bra, men det gynnar bara dem som redan har råd. I Statskontorets utredning Åtgärder för att öka uthyrningen av privatbostäder 2017:11 nämner man endast som en bisats, byggandet av separata lägenheter för uthyrning. Det man dock föreslår, är att dessa uthyrningslägenheter skall vara helt skattebefriade de första 10 åren. Detta anser jag är bra för publiciteten och intresset, samtidigt som det förenklar för den som hyr ut. Men det hjälper fortfarande bara dem som redan har råd att göra det. För en lägenhet med en hyra på 7000 kr / månad, innebär detta en skattelättnad på 8160 kr / år. Inte en oansenlig summa. Men inte det som fäller avgörandet i helhetskalkylen!
ROT
ROT-avdraget är knutet till personen som äger fastigheten och enbart för renovering, tillbyggnad och ombyggnad. Avdraget är en reduktion. Detta innebär:
– Ensamstående får max 50 kkr / Par får max 100kkr.
– Reduktionen gör att personer med lägre lön eller hög skuldkvot, inte har samma möjlighet till ROT.
– Attefallshus får ej ROT-avdrag pga. att det räknas som nybyggnation.
Attefallsreglerna
Attefallsreglerna är bra då de minskar kommunens och grannarnas möjlighet att säga nej till en byggnation. Det minskar även kostnaden något samt förenklar i vissa avseenden. Här finns dock mer att göra, både i form av förenklade processer med digitalisering och utökad frihet. Ex i storleken på Attefallshus.
Upplevt krångliga processer och administration skrämmer framförallt personer med:
– Lägre utbildningsnivå.
– Lägre ålder.
– Yrkeserfarenhet från mindre akademiska yrken.
– Bristande kunskap i svenska språket.
Sammantaget stödjer dagens subventioner och reduktioner endast i begränsad omfattning, den målgrupp som helst vill bygga. Den målgrupp som helst vill bygga är även den målgrupp samhället skulle ha störst nytta av om den byggde. Så kan vi förändra reglerna. Så kan vi både öka bostadsbyggandet och samhällsnyttan privatuthyrning i separata lägenheter för med sig.