Inför FLIT-bidrag

Anpassning och nyproduktion kan öka utbudet
Om regeringen vill öka uthyrningen av privatbostäder krävs också åtgärder på lång sikt.
Statskontoret anser att regeringen kan åstadkomma detta genom att stimulera anpassning och tillbyggnad inom det befintliga beståndet av bostäder,
men också stimulera till nyproduktion med uthyrningsmöjligheter.

Åtgärder för att öka uthyrningen av privatbostäder, Statskontoret 2017:11, Sid 9.

Hur gynnar ett FLIT-bidrag bostadsmarknad samt samhället?

• Skapar långsiktigt fler bostäder.
• Skapar bostadsbyggande på “gratis mark”.
• Möjliggör att mer privat kapital skapar bostadsbyggande. Kapital som annars inte gynnat bostadsmarknaden.
• Minskar kapitalproblematiken vid nybyggnation av lägenheter.
• Bidrar till ökad kompetens i fler bygg- och byggservicebolag.
• Ökar möjligheten till att bibehåll kompetens i byggbranschen över konjunkturer.
• Gynnar i första hand de mindre bolagen inom byggbranschen samt lokala småföretag.
• Gynnar främst den “kommunala” / lokala ekonomin.
• Gynnar främst medel samt låginkomsttagare.
• Skapa en buffert av hyresrätter på bostadsmarknaden.
• Förenklar för unga och nyanlända att få sin första egna bostad.
• Minskar syftet med svartbyggen och säkerställer BBR krav för privatuthyrningslägenheter.
• Skapar ett mer resurseffektivt nyttjande av det befintliga beståndet.
• Verkar fördelningspolitiskt positivt för ensamstående, äldre, låg och medelinkomsttagare.
• Möjliggöra sociala positiva effekter vid familjeseparationer, studier och integration
• Minskar miljöpåverkan genom minskat resursbehov av material och ny infrastruktur vid byggnation av nya lägenheter. Samt förtätar redan bebyggd mark med i huvudsak trähus byggnationer.
• Bidrar till förtätning av småhusområden, vilket kan effektivisera kommunal service.

Listan kan göras lång kring bedömda samhällseffekter av ett infört FLIT-bidrag.

Genom Main Home vill vi skapa en positiv förändring. En del i det är att ge politiska förslag på lösningar. Där vi upplever förändringspotential till ökad samhällsnytta.

Vad är FLIT-bidrag

FLIT står för Fastighet med Lägenhet i Tillägg. Och innebär kortfattat att en villaägare som bygger en alternativt två lägenheter extra på sin villafastighet (tomt). Får ett bidrag om 150.000 kr i statligt stöd per lägenhet. Oavsett om lägenheten byggs genom att dela av, eller bygga ut ett befintligt hus. Alternativt att lägenheten skapas genom ett nytt hus på tomten. Exempelvis genom ett Attefallshus eller en Bolundare.

Bidraget bör utformas som just ett bidrag och kopplas till fastigheten och den byggda lägenheten. Och inte till antalet personer som äger villafastigheten och dess inkomst.

Kommunens stadsbyggnadskontor, bör även godkänna att lägenhetsbyggnationen följer befintliga krav för en bostadslägenhet. För att fastighetsägaren skall få rätt till FLIT-bidraget.

FLIT-bidraget bör betalas ut som en “kapitalinsats”, direkt till privatpersonen. Om det skall uppnå bästa effekt. I syfte att kunna nyttjas som “egen insats”, tillsammans med bankbelåning.

Syftet med FLIT-bidragets utformning

Syftet med utformningen är att gynna all nyproduktion av privatuthyrningslägenheter, säkerställa att BBR följs samt att möjliggöra byggnation av fler lägenheter i privat regi. Hos fler än redan kapitalstarka grupper.

I dagsläget kan ROT-avdraget användas för del av dessa byggnationer. Huvuddelen av den grupp som erfarenhetsmässigt har störst intresse för att bygga dessa lägenheter, är medel samt låginkomsttagare. Och inte sällan inom grupperna ensamstående, äldre, småföretagare, yngre, barnfamiljer samt utlandsfödda.

Dessa grupper får inte alltid rätt till fullt ROT-avdrag. Samt har kapitalbrist som huvudsakliga hinder för att kunna bygga. Vilket medför att denna grupp inte bygger, alternativt bygger utan att följa gällande BBR.

Ur ett socioekonomiskt perspektiv skulle samhället dock tjäna mest på att just dessa grupp byggde privatuthyrningslägenheter. Då det bidrar till en tryggare ekonomisk situation för fler.

I nedan inlägg beskriver jag närmare hur ROT-avdraget slår snett, för dessa grupper. Samt vid olika typer av byggnationer och familjesammansättningar. Vilket till del kan förklara varför inte “fler byggt” Attefallshus för uthyrning:

• Hur kan vi på riktigt skapa fler hyresrätter?
• Hur kan samma bostad skilja sig så mycket i pris och avkastning?

Förslaget är även självfinansierande genom byggmomsen. Och är totalt sett ekonomiskt lönsamt för både stat och kommun.

En enklare ekonomisk analys för detta återfinns i följande inlägg:

• Skatt från privatuthyrning i separata lägenheter

I beräkningen framgår det att snitt-lönsamheten för stat och kommun är 267.000 kr för fösta året. Och totalt 285.000 kr för de första 10 åren efter byggnationen.

Beräkningen är enbart gjord på de mest tydliga sambanden. Och väger man in punktlistan i detta inläggs inledning. Så bör den totala samhällsnyttan värderas betydligt högre.

Erfarenheterna bygger på över 1000 kontakter med kunder samt människor som har planerat för uthyrning men inte kommit i mål. Samt personer som lyckats skapa uthyrning. Sedan vi startade Main Homes verksamhet, bloggande mm 2015.

Vår erfarenhet är att de flesta som inte kommer i mål med byggnationen. Stoppar för de inte får ihop finansieringen.

Därför är vårt förslag att FLIT-bidraget skall betalas ut till den som skall skapa uthyrningslägenheten. På det viset kan bidraget användas som en kapitalinsats vid bankfinansiering. Det kan även användas för köp av ett prefabricerat Attefallshus. Som normalt inte kräver lika många timmar hantverksarbete på plats vid uppförandet på tomten.

Givetvis hade man kunnat använda sig av en motsvarande lösning som ROT-avdraget. Men risken är då att det inte löser just finansiering problematiken. Samt att det ökar risken för “saltade” fakturor, för byggnationer som till del är bidragsfinansierade.

Behåller kompetens och gynnar lokalsamhället.

Enda sedan 90-tals krisen har byggbranschen tampats med kompetensbrist. Vilket idag har tagit sig olika former av strukturproblematik. Då åldersstrukturen bland arbetar till chefsleden till del saknar vissa åldersspann. Pga. lågt intresse för branschen under samt till följd av 90-tals krisen.

Detta samt “möjligheterna med lågkonjunkturen” är något jag bl.a. beskriver närmare i nedan länkar:

• Lågkonjunktur skapar möjligheter
• Debattinlägg Bostadspolitik.se 2020/03/30, Jakob E Saternus: Lilla stegets kraft för bygg och bostadssektorn.

I nedan filmade intervju uttrycker även den engagerade företagaren Mathias Mattsson, POGAB Plåt AB detta. Då han berättar om byggbranschens utmaningar under, samt vad som skulle hjälpa byggbranschen under samt efter covid 19 pandemin.
Intervju gjordes av Företagarna Göteborg 2020, där även Mathias är förtroendevald till styrelsen. För sitt stora engagemang samt kunskaper kring lärlingsutbildning och kompetens behovet i byggbranschen.

• 3 Frågor till en entreprenör. Så här klarar vi Coronakrisen!

Det är i huvudsak de mindre bygg samt byggservice bolagen som bygger privatuthyrningslägenheter. Och de handlar i huvudsak sitt material lokalt. Det är även dessa SME bolag som i huvudsak står som underentreprenörer till de större byggbolagen under högkonjunkturen. Och de större byggprojekten i stadskärnorna.

Men då konjunkturen och byggandet viker, friställs i första hand underentreprenörerna. Som i sin tur behöver hitta nya kunder hos privatpersoner, alternativt friställa sin personal.

Kan vi hjälpa de mindre byggbolagen att hitta kvalificerade jobb. Bibehålls kompetensen inom branschen. Vilket innebär att byggandet kan öka ytterligare vid nästa högkonjunktur. Utan samma behov av utländska underentreprenörer, som saknar samma kunskaper i svensk BBR mm.

En annan effekt av att gynna mindre byggbolag samt byggnation av privatuthyrning, är att det främst stärker den lokala och kommunala ekonomin. Något jag beskriver närmare i nedan inlägg:

• Samhällsnytta skapas då vi bygger separata lägenheter för privatuthyrning

Finansieringen gör att färre bygger Attefallshus

Som det inledande citatet från Statskontorets rapport nämner. Så kan fler stimulanser göras för att öka uthyrning av privatbostäder. Samt uthyrning av separata lägenheter byggda för just privatuthyrning.

Rapporten nämner dock bara denna typ av privatuthyrning i en bisats. Även om flera slutsatser i rapporten kring privatuthyrning av hus och lägenheter, som tillfälligt hyrs ut då inte ägaren nyttjar dem. Samt slutsatser kring uthyrning till inneboende, även gäller vid privatuthyrning av separat byggda lägenheter i småhus alternativt på småhusfastigheter.

Ekonomin och finansieringen är nyckeln för byggandet.

Tidigare politiska förenklingar för privatuthyrning, har varit positiva. Men de har inte tagit ett helhetsgrepp kring varför det inte byggs mer för privatuthyrning.

Statskontorets utredning lyfter fram ett behov av en mentalitetsförändring. Vilket är något jag håller med om. Det är orsaken till varför vi genom Main Home och vår blogg lyfter fram andra sidor av privatuthyrning, genom att retas med ekonomi och skriva att vi “bor gratis”. Samt varför vi ställer frågan och ger exempel på “vad blir möjligt när du bor gratis?”.

Det är nämligen väldigt få, som drivs av och tycker det är roligt med uthyrning av sitt hem eller en hyreslägenhet. Man gör det främst för att få ihop sin ekonomi, eller för att förbättra den.

Det slutliga beslutet att investera i att bygga för privatuthyrning, tas med plånboken. Och det är även pga plånboken, som det ofta tar stopp. Då en stor del av de som vill bygga, inte har råd med den egna kontantinsatsen.

Det enda stöd som finns idag är ROT-avdraget. Det ger enbart en eventuell rabatt på byggnationen. Och kan inte användas för att bygga ett fristående Attefallshus.

Att ett Attefallshus på den egna villatomten, inte heller räknas som privatuthyrning rent skattemässigt. Då det hyrs ut 12 månader om året. Utan istället räknas som näringsverksamhet. Gör inte att kalkylen för byggnationen förbättras.

Inte heller de utökade 5 kvadratmeterna, till den så kallade Bolundaren. Även denna reform är positiv, men får snarare ses som en frihetsreform, för de som redan hade råd att bygga.

Den ökningen av beställningar av Bolundare som kom då regeländringen för Attefallshus ändrades. Härstammade snarare från ett uppdämt behov pga. en minskad efterfrågan under de ca 2 år. Som det tog från att förslaget lyftes intill dess att regeln infördes. I alla fall om man får tro några av de större tillverkarna.

För att öka byggandet av Attefallshus, samt separata lägenheter för privatuthyrning rent generellt. Krävs insatser som förenklar finansieringen.

Privatuthyrning har idag Sveriges mest gynnsamma skatteregler. Vi behöver inte högre schablonavdrag för att öka intresset. En höjning av schablonavdragen skulle sannolikt bara höja hyrorna något, öka lönsamheten för de som redan kunnat bygga för uthyrning. Samt göra det mer svårmotiverat att inte även höja schablonavdrag för annan delningsekonomi.

Det som behövs är en lösning av den initiala finansieringen!
Samt mindre justeringar kring uthyrning i ett separat småhus på den egna tomten. Samt justering av den skattemässiga närståendekretsen vid bedömningen av privatuthyrning. För att minska skattefällor samt förenkla för generationsboenden.

Ett rätt utformat FLIT-bidrag löser den huvudsakliga initiala finansieringen. Samtidigt som bidraget både är självfinansierat genom byggmomsen och lönsamt för stat och kommun genom övriga skatteintäkter som direkt följer av uthyrningen.

// Jakob E Saternus, grundare av Main Home

Andra inlägg som rör vad stat, kommun och banker kan göra för att öka antalet privatuthyrare:

• Lån för privatuthyrning, vad kan banken och staten göra?
• Byt 10 mot 1 års byggprocess med kommunal strategi för privatuthyrning
• Är Attefallshus en skattefälla?

På detta vis marknadsför San Franciscos Stadsbyggnadskontor byggande för ökad privatuthyrning

Länk till Main Homes Web-utbildning mot ett gratis boende