Privatuthyrning definition

Privatuthyrning definition vid Attefallshus

För att något skall beskattas som privatuthyrning, krävs det att man uppfyller hela definitionen. Uppfylls inte detta krav, skall uthyrningen beskattas som en näringsverksamhet istället för med kapitalbeskattning. Dock så gäller fortfarande de civilrättsliga reglerna kring privatuthyrning, om man bara hyr ut en ”lägenhet/småhus” som man har för avsikt att använda som egen bostad.

I vår digitala utbildning kan du lära dig mer om skatteplanering kring privatuthyrning samt allt annat du behöver veta kring byggnation, trivsel, uthyrningsregler mm:

Relaterade inlägg:

Förtydligande av lagtexten

Vad är privatuthyrning:

Privatuthyrning är när du hyr ut en privatbostad som nyttjas av dig eller närstående.

Privat bostad:

Är en bostad som används som boende del eller hela året. Det kan ex vara ett småhus, bostadsrättslägenhet, hyresrätt, sommarstuga, pendlingslägenhet m.m.

Gränsdragning mellan om ett småhus, ägarlägenheter eller bostadsrättslägenhet är en privatbostad eller näringsbostad återfinns i Inkomstskattelagen. Se utdrag i slutet av inlägget.

P.g.a. dessa regel rekommenderar Main Home aldrig att ett separat småhus på tomten, i fjällen eller på annan ort hyrs ut mer än 10 månader om året i långtidsuthyrning (Om ägaren vill få det inom kapitalbeskattning). Syftet med detta är att ägaren skall kunna bo i huset del av året. Hur lång tid detta innebär, har ej definierats i lagtexten och det är därför en tolkningsfråga där skatteverket äger tolkningsrätten. Skatteverket godkänner generellt privatuthyrning till studenter under terminerna och hänvisar dessutom till det i bilden ovan. Som är tagen från deras hemsida. Därav att vi rekommenderas just 10 månader om året vid uthyrning av ex Attefallshus.

Närståendekrets:

I definitionen som återfinns längre ned från Inkomstskattelagen, kan du hitta vilka som innefattas av begreppet närståendekrets. Att notera är att styvbarn och fosterbarn räknas som avkomling. Men svärföräldrar räknas ej som närstående. Barn i ett samboförhållande räknas därför alltid in i närståendekretsen. Medan din respektives förälder, enbart är närstående till din respektive, inte till dig. Detta får effekter på vilken skatt du skall redovisa vid uthyrning i ett separat småhus som ni ev. hyr ut till dina svärföräldrar under en längre tid. Här behöver man även väga in den frivilliga tröghetsregeln och avsteg i bedömningen.

Slutligen

Kontrollera först att uthyrningen faller inom definitionen för privatuthyrning! Gör den inte det och du ändå betalar skatt på detta vis, riskerar du en onödig skattesmäll.

Detta är en av de regler vi vill sprida kunskap om, för att få till en förändring! Skattereglerna gör det mer lönsamt att hyra ut ett Attefallshus 6 månader om året än 12 månader. Detta är inte bra för hyresgästen och bostadsmarknaden, samtidigt som det riskerar att bli en skattefälla för ägaren.

Genom ett direktiv från regeringen till Skatteverket kan detta förändras. Ett sådant direktiv kan exempelvis vara:

  • Då en lägenhet hyrs ut, på en taxeringsenhet som innehåller flera småhusenheter, skall samtliga lägenheter beskattas som privatuthyrning. Så länge ägaren eller dess närståendekrets bor på fastigheten.
  • Detta direktiv avser ex lägenheter som byggs i Attefallshus, garagebyggnader eller andra småhusenheter på en privat småhusfastighet dock ej hyresfastighet.
  • Detta direktiv avser inte taxeringsenheter där ägaren eller dess närstående ej bor del av året.
  • Svärföräldrar skall definieras som närstående då begreppet används vid bedömningen av beskattning av privatuthyrning.

Relaterade inlägg:

Utdrag från Inkomstskattelagen

För att något skall beskattas som privatuthyrning krävs att det uppfyller hela definitionen. Uppfylls inte detta krav skall uthyrningen beskattas som näringsverksamhet istället för med kapitalbeskattning. Dock så gäller fortfarande de civilrättsliga reglerna kring privatuthyrning om man ex bara har en ”lägenhet/småhus” som hyrs ut.

Se utdrag nedan:

Privatbostad

8 § Med privatbostad avses ett småhus som till övervägande del används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad. Ett småhus som är inrättat till bostad åt två familjer räknas som privatbostad om det till väsentlig del används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad.

Med privatbostad avses också en bostad som innehas av en delägare i ett privatbostadsföretag och som till övervägande del används eller är avsedd att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad. Med privatbostadsföretag likställs vid tillämpning av detta stycke en motsvarande utländsk juridisk person.

Med privatbostad avses också en ägarlägenhet som till övervägande del används eller är avsedd att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad. Lag (2009:107).

9 § Ett sådant småhus i utlandet som motsvarar ett småhus på en lantbruksenhet räknas inte som privatbostad annat än vid tillämpningen av 45 kap. 33 § och 47 kap.

Ett sådant småhus på en lantbruksenhet som är inrättat till bostad åt fler än två familjer räknas inte som privatbostad.

Om ägaren begär det räknas ett småhus på en lantbruksenhet inte som privatbostad, om småhuset har en storlek om minst 400 kvadratmeter och nybyggnadsår före år 1930. Med storlek avses detsamma som i 8 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152). Lag (2006:1520).

10 § Frågan om en bostad ska räknas som privatbostad under ett visst kalenderår ska bestämmas på grundval av förhållandena vid årets utgång. Om bostaden överlåts under året, ska i stället förhållandena på överlåtelsedagen vara avgörande. Lag (2007:1419).

11 § Om det inträffar något som gör att en bostad hos samma ägare inte längre ska räknas som privatbostad, ska den ändå räknas som privatbostad under det kalenderår då ändringen sker och det följande året, om inte ägaren begär annat. Om bostaden övergår till en ny ägare under kalenderåret därefter, ska den räknas som privatbostad för den gamle ägaren under det året också, om han inte begär annat.

Första stycket tillämpas också om det, i samband med att en bostad övergår till en fysisk person genom arv, testamente, gåva eller bodelning, inträffar något som gör att bostaden inte längre ska räknas som privatbostad. Lag (2007:1419).

12 § Ingår en bostad i ett dödsbo och var den vid dödsfallet en privatbostad, ska den räknas som privatbostad till och med det tredje kalenderåret efter det kalenderår då dödsfallet inträffade, om bostaden fortfarande är av sådant slag att den kan vara en privatbostad. Lag (2007:1419).

Privatbostadsfastighet

13 § Med privatbostadsfastighet avses, under förutsättning att småhuset eller ägarlägenheten är en privatbostad,

1. småhus med mark som utgör småhusenhet,

2. småhus på annans mark,

3. småhus med tillhörande tomtmark på lantbruksenhet, och

4. ägarlägenhetsenhet.

Med privatbostadsfastighet avses också tomtmark, om avsikten är att bygga en privatbostad på den. I fråga om tomtmarken gäller vad som sägs om privatbostad i 10-12 §§. Lag (2009:107).

Näringsfastighet

14 § Med näringsfastighet avses en fastighet som inte är en privatbostadsfastighet.

Småhus, småhusenhet, ägarlägenhet, ägarlägenhetsenhet, hyreshusenhet, industrienhet, lantbruksenhet, taxeringsenhet och taxeringsvärde

15 § Med småhus, småhusenhet, ägarlägenhet, ägarlägenhetsenhet, hyreshusenhet, industrienhet, lantbruksenhet och taxeringsenhet avses hus, fastigheter och enheter av de slag som avses i fastighetstaxeringslagen (1979:1152).

Med taxeringsvärde avses det värde som fastställs enligt fastighetstaxeringslagen. Lag (2009:107).

Andelshus

16 § Med andelshus avses en fastighet som ägs av tre eller flera, antingen direkt eller genom ett svenskt handelsbolag, och som inrymmer eller är avsedd att inrymma bostad i skilda lägenheter åt minst tre delägare.

Privatbostadsföretag

17 § Med privatbostadsföretag avses en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet

1. till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen eller bolaget, eller

2. uteslutande eller så gott som uteslutande består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla garage eller någon annan för deras personliga räkning avsedd anordning i byggnader som ägs av föreningen eller bolaget.

Med privatbostadsföretag avses vid tillämpningen av 46 och 47 kap. också motsvarande utländsk juridisk person som hör hemma i en stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet. Lag (2006:1520).

Privatbostadsrätt

18 § Med privatbostadsrätt avses en andel i ett privatbostadsföretag, om den till andelen knutna bostaden är en privatbostad.

Näringsbostadsrätt

19 § Med näringsbostadsrätt avses en sådan andel i ett privatbostadsföretag som inte är en privatbostadsrätt.

En andel i en kooperativ hyresrättsförening är dock inte en näringsbostadsrätt. Lag (2016:115).

Makar och sambor

20 § Bestämmelser om makar ska tillämpas också på sambor som tidigare har varit gifta med varandra eller som har eller har haft gemensamma barn. Lag (2007:1419).

Barn

21 § Styvbarn och fosterbarn räknas som barn.

Närstående

22 § Med närstående avses

– make,

– förälder,

– mor- och farförälder,

– avkomling och avkomlings make,

– syskon, syskons make och avkomling, och

– dödsbo som den skattskyldige eller någon av de tidigare nämnda personerna är delägare i.

Styvbarn och fosterbarn räknas som avkomling.

Relaterade inlägg:

Bo Gratis med Main Home
Kursen som guidar dig till ett gratis boende som villaägare. Klicka på bilden för att komma till utbildningen!

10 thoughts on “Privatuthyrning definition

Leave A Reply
  1. Hej,
    Förutsatt att kriterierna för privatuthyrning är uppfyllda; kan man då hyra ut flera lägenheter genom att tillämpa kapitalskatt och schablonavdrag? Tänkte om man exempelvis hyr ut övervåningen, en garagelägenhet, ett attefallshus och ett fritidshus. Skattar man på samma sätt för var och en av lägenheterna då med schablonavdrag osv eller gäller bara ett schablonavdrag för alla?

    Mvh
    Tomas

    1. Hej Tomas

      Ja det stämmer.
      Och de räknas var och en för sig. Vilket innebär att du kan ha en hyresintäkt på upp till 50 kkr / lägenhet innan du behöver betala skatt per lägenhet.
      Här har vi själva ex 3 sådana lägenheter. (Och några till som skattas i näring)
      Och vi har planer framåt som gör att vi skulle kunna ha fler. Det måste dock vara rimligt att du och dina skattemässigt närstående bor del av året i lägenheterna. Så någon stans drar skatteverket gränsen.
      Jag och Isabelle har dock 4+6 syskon. Så våra närståendekretsar är ganska stora 🙂

      MVH
      Jakob

      1. Sebastian|

        Hej

        Det är väl per fastighet 50tkr skattefritt gäller. Alltså har jag en lägenhet i mitt garage och på min ovanvåning så får jag på totala intäkten dra av 40tkr skattefritt plus 20% av totalen (defacto 50tkr skattefritt). Inte en per lägenhet utan det har att göra per fastighet. Alltså de byggnader som står på din tomt

        Mvh.

        1. Hej Sebastian.

          Nej, beskattningsreglerna vad gäller privatuthyrning på “villafastigheter”. Utgår från att schablonavdraget gäller per “småhusenhet”. Dvs har du exempelvis ett 2 familjshus samt ett fristående garage med en lägenhet i, som du beskriver. Så räknar du ut privatuthyrningsbeskattningen per byggnad.

          Där du först tittar på var byggnad och gör en bedömning om uthyrningen i den byggnaden är privatuthyrning eller ej.
          Kommer man fram till att uthyrningen i den småhusenheten / byggnaden är privatuthyrning. Gäller skattereglerna med en skattefri del på 20% av den årliga hyresintäkten och därefter upp till 40 tkr i schablonavdrag per småhusenhet.
          Dvs att du kan få upp till 50 tkr skattefritt per småhusenhet / byggnad.

          1. Sebastian|

            Hej igen och tack för bra svar.

            Har en sista följdfråga. Spelar det nån roll om garaget/lägenhetem sitter fast i huvudbyggnaden. Den har helt egen ingång och en trädgård som är insynsskyddad samt är fullt utrustad med kök och badrum. Kan jag dra av 40tkr per enhet då? Hus och garagelägenhet.

            Tack för en riktigt bra sida och tjänst

            Med vänlig hälsning

            Sebastian

  2. Hej!
    Jag har läst en massa både här, hos Skatteverket och olika lagtexter men blir inte riktigt klok på detta ändå…

    I mitt fall funderar jag på att köpa en fastighet som har två stycken bostadshus på tomten. Det ena, mindre, huset tänkte jag bo i själv, medan jag tänkte hyra ut det stora. Jag vill hyra ut det stora permanent, året om, och antar att det därför kommer att klassas som en näringsfastighet hos Skatteverket: alltså driver jag det mer eller mindre som en enskild firma och gör avdrag för de kostnader jag lägger ut för underhåll osv (?).

    Jag planerar inte att äga några andra hyreshus, utan vill alltså bara ha en hyresgäst i ett av mina hus och bo i det andra. Men då undrar jag ifall hyresgästen kommer att få besittningsrätt, eftersom att fastigheten är en näringsfastighet? Eller är det så att ”näringsfastighet” bara är vad Skatteverket kallar huset, och att en annan lag reglerar besittningsrätten, oavsett vad Skatteverket klassar mina hus som?

    Alltså: kan jag bo i det mindre av två hus på tomten, hyra ut det större permanent men ändå själv välja att göra mig av med hyresgästen med 3 månaders uppsägningstid? Tänker om jag själv skulle vilka byta hus i framtiden eller inte längre vilja ha en hyresgäst på tomten eller liknande.

    Tack för bra information! Hoppas att någon har möjlighet att hjälpa mig att reda ut detta.
    Mvh Fredrik

    1. Hej Fredrik.

      Kul att du vill köpa ett hem med uthyrning!

      Det du nämner ligger som du skriver i gränslandet. Och den skatterättsliga bedömningen har egentligen ingenting med den civilrättsliga att göra.

      Men i namnet på
      “privatuthyrningslagen” framgår syftet med lagen. Dvs “lagen om uthyrning av egen bostad”.
      Så därav skulle jag för att ha både hängslen och livrem, inledningsvis hantera det hus du tänkt att hyra ut. På ett sätt så du kan hävda det är eller har varit din eller dina närståendes bostad.

      Sök på “definition” på bloggen. Så hittar du vad som menas med den skattemässiga närstående kretsen.

      I så fall kan du sedan hyra ut huset tills vidare enligt privatuthyrningsreglerna både skatterättsligt och civilrättsligt.
      Väljer du sedan att fortsätta att hyra ut efter att tiden för tröghetsregeln gått ut. Så kan du fortsätta hyra ut med beskattning som en passiv näringsverksamhet. Samt ha kvar den civilrättsliga privatuthyrningsregeln.

      Om du inte gör detta skulle någon ev kunna hävda att det aldrig varit privatuthyrning. Och då kan du inte heller hävda att de inte har besittningsrätt mm.

  3. Hej försöker få klarhet i hur mycket man kan äga och hyra ut som privatuthyrning. Om jag bor i ett hus/fastighet jag delat upp i 2 boenden och hyr ut en “lägenhet” samt även hyr ut en separat byggnad t ex attefallshus på den kan jag använda avdragen 40k och 20% på dessa. Hur är det då om jag äger ytterligare en fastighet t ex en villa eller ett lantställe? Kan man även där använda dessa avdrag för privatuthyrning? Kan man alltså nyttja dessa på fler än på bara 1 fastighet? Eller är det endast om man har en närstående t ex ett syskon som bor i en av lägenheterna på fastighet nr 2? Eller hur är det du menar just kring närstående och hur kan man göra för att ha så många privaturhyrningar som möjligt?

    1. Hej Alex.

      Det finns i sig ingen begränsning i hur många privatuthyrnignar du har. Så länge det kan anses som “rimligt” och att du uppfyller kraven för privatuthyrningsbeskattning.
      Om Skatteverket skulle anse att du hade “orimligt” många. Så skulle de istället meddela dig att de anser det vara en näringsverksamhet. Och då kommer du få möjlighet att inkomma med kompletteringar. För att styrka varför du anser att “alla” skall vara i privatuthyrning.

      Du kan alltså ha privatuthyrning på flera fastigheter. (Förutsatt att du i övrigt uppfyller definitionen)
      Ex på fastigheten där du bor, ett hus i fjällen, en pendlingslägenhet “i staden”, en lägenhet utomlands, en stuga i skärgården osv..
      Hade du däremot haft alla dessa på en fastighet, eller på ett begränsat geografiskt område. Så skulle det mest troligt anses vara orimligt.

      Privatuthyrning beskattas på 7 olika sätt beroende på vad och till vem du hyr ut.
      – Hyresrätt
      – Bostadsrätt
      – Oäkta Bostadsrätt
      – Småhus och Ägarlägenheter
      – Lantbruksfastigheter
      – Komplementbyggnader
      – Uthyrning till eget eller närståendes AB.

      Det du refererar till är reglerna för Småhus och Ägarlägenheter. Och jag om du har ett 2-familjshus och ett Attefallshus på samma fastighet. Så gäller 40k samt 20% i schablonavdrag per “småhusenhet”. Dvs per byggnad som har ett byggvärde för över 50k samt är avsett för boende. Och förutsatt att du även uppfyller resterande delar av definitionen.

      I definitionen framgår det att du eller din närstående måste använda lägenheten/huset som boende eller fritidsboende “del av året”. I ett 2 familjshus kan du då bo i en lägenhet som utgör 40% av boytan och hyra ut resten av huset året runt. Men i ett Attefallshus är det orimligt att du bor i del av huset och hyr ut del till någon annan. Detta medför att du eller din närstående behöver bo i Attefallshuset del av året och sedan kan du hyra ut det resterande del av året. Här brukar vi rekommendera att man inte hyr ut mer än 10 månader per år till någon som inte är din närstående, för att hamna inom definitionen (här har vi utgått från Skatteverkets egna exempel samt rättsfall).

      Hyr du däremot ut till din närstående, så kan du istället hyra ut Attefallshuset året om och då hamna i privatuthyrning pga att du även då uppfyller definitionen.

      Att tänka på här vilket jag nämner i inlägget. Är att din närståendekrets inte är den samma som ex din sambos eller din frus närståendekrets. Vilket får konsekvensen att om ni hyr ut till din mamma. Så kommer det efter ett tag bli uthyrning i näringsverksamhet för “din fru” och uthyrning enligt privatuthyrningsbeskattning för dig. Förutsatt att ni äger fastigheten tillsammans. (Jag tror inte Stefan Attefall ville ha det så, när de skapade reglerna för Attefallshus. Men det är så regelverket ser ut. Så sprid det gärna vidare till fler, så politikerna ändrar reglerna i framtiden…)

      mvh
      Jakob

      1. Tack så mycket för svar Jakob.

        Angående att man måste bo på 40% av boytan. Är dessa 40% för den totala boytan inkl attefall eller endast 40% av 2-familjshusets boyta?

        Alltså om utgår från ett 2-familjshus med uthyrning i ena lägenheten och sedan en uthyrning i en komplementbyggnad/attefall.

        Tack igen!

Leave your reply