Inlägget visar en förenklad beräkning på skatt från privatuthyrning. Då man bygger separata lägenheter för uthyrning på villafastigheter. Beräkningen visa att skatteintäkten för år 1 är 267 000 kr och totalt 285 000 kr för de första 10 åren. Artikeln syftar till att skapa ett underlag för framtida förslag kring stimulanser, med syfte att öka bostadsbyggande på underutnyttjad marknad.
Relaterade artiklar:
- Samhällsnytta skapas då vi bygger separata lägenheter för privatuthyrning
- Hur kan vi på riktigt skapa fler hyresrätter
- Hur kan samma bostad skilja så mycket i pris och avkastning
Syftet med beräkningen
I relaterade blogginlägg visar jag hur dagens stimulanser slår snett p.g.a. sin utformning. Exempel på detta är att samma storlek på byggda lägenheter kan ge upp till 100 000 kr i skillnad i ROT-avdrag, beroende på hur den byggs och hur många ägarna är. Detta gör bl.a. att den målgrupp som är mest intresserad av att bygga dessa lägenheter är de som får sämst förutsättningar. Samtidigt som det ur ett samhällsperspektiv skulle vara bäst att just dessa personer byggde dem. I detta inlägg vill jag därför visa på den ungefärliga intäkten för dessa lägenheter till statskassan. För att längre fram ge förslag på en stimulans som kan ge fler möjlighet att bidra till att det byggs fler hyresrätter.
Syftet med beräkningen är alltså inte att få en exakt siffra, utan att få en uppfattning om storheterna.
Antaganden
1. ROT-avdraget
I beräkningen har jag utelämnat ROT-avdragets effekter. ROT-avdraget påverkar idag kostnaden för att bygga. Men eftersom stimulansen i första hand motiveras som en arbetsmarknadspolitisk åtgärd, är det även ett stöd som av politiska skäl kan tas bort p.g.a. nuvarande konjunktur inom byggbranschen. I kommande förslag på stimulans kommer jag dessutom att föreslå att stimulansen ersätter ROT-avdraget för denna typ av byggnation. Varför det i beräkningen därför är viktigare att se den totala skatteintäkten som kommer av byggnationen. Inte effekten i en kombination med ROT-avdraget.
2. Del av arbetskostnaden som delas ut som löner i Sverige
Ref från Bostadspolitik.se publiceras 2017-09-05 (se hela referatet Klicka här)
“-Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke, är av en annan uppfattning. Han skriver i en krönika i Fastighetstidningen (5/9) att lönekostnaden utgör 54 procent av entreprenadens totalkostnad vilket är naturligt i ett högkostnadsland som Sverige”
Vid byggnation av lägenheter för privatuthyrning involveras färre mellanhänder vilket sänker totalkostnaden. Kontrollen av dessa arbetsplatser är dock lägre, vilket ökar risken för svart arbete och utländsk arbetskraft vars löner inte beskattas i Sverige. I beräkningen har jag därför lagt in en fördelning mellan Arbete och Material på 55% mot 45 %. Men jag har därefter enbart räknat med att 40% av den totala kostnaden för arbetet, går till löneutbetalningar eller minskade kostnader för arbetslöshet i Sverige. Resterande del gör jag att antagande om att det går till vinst i byggbolagen, eller till betalning av utländska bolag utan momsintäkter för staten. Dessa vinster har jag utelämnat från beräkningen.
3. Del av kostnaden för material och konsumtion som går till löneutbetalningar i Sverige
En stor del av dagens byggmaterial och produkter / tjänster tillverkas i utlandet. Av den anledningen gör jag antagandet att enbart 5 % av den totala kostnaden för byggmaterialet går till att finansiera löner inom byggvaruhandel, detaljhandel och tillverkningsindustri i Sverige.
4. Nya jobb p.g.a. byggnationen eller ökad handel
I beräkningen gör jag antagandet att 100% av de byggarbetare som gör dessa byggnationer skulle varit arbetslösa, ifall inte lägenheterna skulle byggts. Jag har gjort antagandet att en arbetslös byggarbetare kostar staten lika mycket som 30% av hens bruttolön.
Jag gör även antagandet att det sker 0% ökning av anställningar i detaljhandeln.
4.1 Effekt av ökat bostadsbyggande över tid
I verkligheten stämmer givetvis inte ovan antagande. I rådande konjunktur är nyanställningar p.g.a. dessa byggnationer försumbara. Tanken med kommande förslag på stöd, är att det skall öka det totala byggandet över tid. Och på det viset ha en mer konjunkturbalanserande effekt, än en arbetsmarknadspolitisk åtgärd. Samtidigt som ett ökat byggande över tid, behåller kompetensen inom byggbolagen.
Denna typ av byggnation skiljer sig från altan-byggen och köksrenoveringar på det viset, att det är en investering för hushållet. Istället för det vissa skulle benämna som en “lyx-konsumtion”. Bostadsbristen kommer att vara bestående under en längre tid, oavsett om konjunkturen viker eller ej i närtid. Viker konjunkturen blir det dessutom både billigare och lättare för mindre aktörer och privatpersoner att bygga.
Detta beror på att de större bolagen i huvudsak bygger genom att samordna underentreprenad. Vid en vikande konjunktur minskar antalet större projekt och de mindre bolagen friställs istället till den privata marknaden. Därav är det lättare för privatpersoner att bygga dessa lägenheter till rimliga priser vid lågkonjunktur.
Detta får även effekten att byggbolag kan behålla mer kompetens för bostadsbyggande även under lågkonjunkturer. Och slipper därmed friställa personal, samt utbilda ny personal vid kommande konjunkturskifte. Att bibehålla personal och bygga deras kompetens under längre tid ökar kvalitén på byggnationen, samtidigt som det totalt sett sänker kostnaderna och stressen för byggbolagen samt deras anställda.
5. Storlek på byggnation, kostnad, hyra och beläggning
Privatuthyrningslägenheter brukar var mindre lägenheter. Jag räknar därför på storlekarna 20 kvm och 40 kvm, samt gör ett antagande om att de byggs 50 % av var sort. Priset för byggnationen bedömer jag till 600 000 kr samt 1000 000 kr. Hyressättningen bedömer jag till 5000 kr/ månad respektive 7000 kr. Beläggningsgraden lägger jag på 11/12 månad. Dessa hyror innebär inte bara skatt från privatuthyrning. Utan även framtida skatter för ökad konsumtion hos ägarna.
6.Belåning, Konsumtion
Denna typ av byggnation finansieras idag till stor del genom belåning av redan befintliga övervärden, i den egna fastigheten eller i en närståendes bostad. Därför har jag lagt en belåningsgrad på 95%. Jag har därefter gjort ett antagande om 3% amortering och 3% ränta. Detta lån ligger ovanpå ordinarie bostadslån. Det är även en investering. Detta sammantaget gör att både viljan att amortera och kravet för amortering ökar. Räntenivån ger troligtvis ett långsiktigt mer rättvisande värde för ränteavdraget. Tillsammans kommer dessa värden även minska utrymmet för konsumtion på vinsten från uthyrningen. Vilket minskar statens intäkter från den ökade konsumtionen.
Ränteavdraget har jag lagt på 30 %. Mer troligt är att en del av dessa lån enbart skulle få 21 % ränteavdrag. Men jag har valt 30% för att kostnaden i beräkningen skall bli så hög som möjligt för staten. Detta gör å andra sidan att privatpersonens konsumtion kan öka något. Vilket ger staten lite mer intäkter.
Jag även antagit att ägaren kommer att konsumera 75% av den ökade intäkten som hen får efter att skatt och lån är betalda. Del av denna konsumtion är driftskostnader för lägenheten. Jag har använt 19% som genomsnittlig skatt för konsumtion. Detta är den siffra som Timbro använder i flera av sina beräkningar (Ett ex från Timbro)
Jag har ingen koppling i övrigt till Timbro eller någon annan tankesmedja. Detta är dock det lägsta medelvärdet för konsumtionsskatt jag hittat och använder mig därför av detta i beräkningen.
Total skatt från privatuthyrning minus ränteavdrag
Beräkningen visar skatteintäkterna – kostnaden för det ökade ränteavdraget.
- Byggnation + 1 års uthyrning: 267 000 kr
- Totalt under 5 år: 277 000 kr
- Totalt under 10 år: 285 000 kr
Beräkningen visar även att skatt från privatuthyrning och ökad konsumtionsskatt blir högre än kostnaden för ränteavdraget för samma byggnation.
Idag subventioneras byggnation av hyreslägenheter med ca 200 000 kr / lägenhet. Under förutsättning att hyran regleras.
Vad hade vi fått för effekt, om vi även gav samma stimulans till villaägare? Exempelvis genom att ge stöd till upp till 2 extra lägenheter per villatomt. Oavsett antal ägare och var på tomten lägenheten byggs, vilket ROT-avdraget inte gör. Då skulle vi kunna rikta stödet mot en ny marknad, som dessutom kan bygga oavsett konjunktur och på en tomt de redan äger. Detta minskar den totala kostnaden samtidigt som skatt från privatuthyrning, finansierar hela stimulansen!
Relaterade artiklar: