Skatt på Attefallshus vid privatuthyrning

Skatt på Attefallshus

Vi har tidigare skrivit om hur skattereglerna för privatuthyrning ä lite otydliga när det kommer till Attefallshus och andra separata småhus. Som man privat äger och hyr ut. I detta inlägg vill vi förtydliga detta.

Det spelar ingen roll om det är en eller flera småhus, Attefallshus, Bolundare, bostadsrättslägenheter, äganderättslägenheter eller hyreslägenheter som du hyr ut. För om det är privatuthyrning eller ej. Det handlar om de 2 punkterna nedan.

Ett Småhus är en sammanfattande benämning för Attefallshus, Bolundare, en-familjshus och två-familjshus.

Beroende på vad du hyr ut, ser dock skatteuträkningen lite olika ut!

Tidigare inlägg:

2 saker avgör om det är privatuthyrning eller ej :

  • Vid privatuthyrning måste du eller dina närstående ( enl inkomstskattelagen ) bo i bostaden som du hyr ut del av året.
  • Avsikten med det du hyr ut skall vara, att du själv eller närstående skall använda bostaden för eget boende del av året, alt inom en rimlig tid

Här kan du läsa definitionen:

Får jag bara hyra ut 10 månader om året?

Nej, detta är bara en vanlig missuppfattning ifrån ett flertal av våra intervjuer samt rådgivningar, där vi behövt uttrycka oss generellt.

Det finns ingen regel som säger exakt 10 månader. Men när man skall ge ett generellt råd, som alla skall kunna ta emot, utan att det ger upphov till i en potentiell skattefälla. Har vi valt 10 månader som exempel.

Detta kommer ifrån nedan utdrag från Skatteverkets hemsida. Där de beskriver nyttjandet och skatt på Attefallshus. Samt om det hamnar i privatuthyrning eller i näringsverksamhet

Privatuthyrning definition vid Attefallshus

Vad som är “del av året” är upp till Skatteverket att bedöma. Potentiellt skulle 1 dags eget boende kunna vara tillräckligt för att räknas som “del av året”. Men vårt tips är att utgå från den längd de själva uppgett i sina exempel, för att inte hamna i en gråzon.

I exemplet nämner de terminerna vilket vi översätter till 10 månader. Bedömningen av nyttjandet görs per kalenderår. Vilket innebär att man tittar på ett år i taget från 1 januari tom 31 december. Var någonstans det egna boendet ligger under året har ingen betydelse!

I ett 2-familjshus räcker det att du bor i en av lägenheterna, så länge den består av minst 40% av boytan. För att uthyrning av hela huset skall räknas som privatuthyrning.

Skatt på Attefallshus då du hyr ut hela året

Även om du skulle hyra ut ditt Attefallshus ett helt år i sträck, innebär det inte heller då alltid att skatt på Attefallshus måste hamna i näringsverksamhet. Detta beror på något som heter “den frivilliga tröghetsregeln” och som är till för att man skall kunna testa att ha uthyrning en längre tid utan att det skall gå över till näring. Eller att man skall kunna åka utomlands och jobba mm under en längre period, utan att det hamnar i näringsverksamhet.

Förenklat kan man säga att du kan hyra ut över max 2 årsskiften enligt den frivilliga tröghetsregeln. Innan din skatt på Attefallshuset faller över till näringsverksamhet. Tänk dock på att detta inte är en regel du bör tillämpa om och om igen. Då Skatteverket troligtvis i så fall skulle tolka det som att du utnyttjar regeln. Vilket gör att de potentiellt skulle kunna taxera din uthyrning som näringsverksamhet och dessutom lägga på 20% i skattetillägg, för hela din uthyrningsperiod. På den skatt du då betalat för lite enligt dem.

Det blir i så fall din uppgift att övertyga Skatteverket om varför du inte skall bli beskattad på det viset.

Mer om detta samt hur du kan använda dig av dessa regler går vi exempelvis genom i vår digitala utbildning, under kapitel 6 Skatteparadiset, del 6.3 Fristående byggnader och 6.6 Vanligaste felen.

Länk till Kursen:

Du kan däremot även välja att hyra ut tillsvidare. Och då blir skatten på uthyrningen den samma som om du hyrt ut genom en enskild firma.

Avkastningsmässigt är det dock oftast mer lönsamt att som privatperson hyra ut ett Attefallshus 6 månader om året i privatuthyrning än 12 månader om året i näringsverksamhet. När du räknar på vad du får kvar i handen efter skatt.

Avsteg från detta kan ex vara om du istället hyr ut ett helt annat hus, där du kommer att behöva göra stora renoveringar. I det fallet kan det vara bättre att långsiktigt driva det i näringsverksamhet, för att kunna göra fler avdrag.

Ett inlägg som visar skillnaden på att driva en uthyrning i Näringsverksamhet i jämförelse med i privatuthyrning. Då du har 2 uthyrningar på samma fastighet som ditt eget boende:

Avsikten påverkar skatt på Attefallshus

Din avsikt påverkar även om du skall beskattas i näring eller privat.

Då du bygger ett Attefallshus på tomten för uthyrning har de flesta avsikten att just tjäna pengar på uthyrning. Detta är dock ett av de fall där du kan hyra ut enligt privatuthyrningsbeskattningen. Så länge du följer regeln om användning som boende själv eller av närstående del av året, på ett rimligt sätt.

Om du däremot skulle köpa andra hus, ägarlägenheter och eller bostadsrätter på samma ort och hyra ut dem. Är vår uppfattning att du kommer att få svårare att motivera Skatteverket till varför du skall hyra ut dem i privatuthyrning. Om det inte finns förklarliga själ till varför du köpt och hyr ut dem.

Ett sådant skäl kan vara att ha en pendlingslägenhet på annan ort. Att man prövar ett samboförhållande där man inte säljer sitt eget boende direkt. Eller att man ex köper något man planerar att flytta till inom överskådlig framtid.

Det finns i sig ingenting som begränsar antalet hus och lägenheter som du kan ha i de skattemässiga privatuthyrningsreglerna, så länge de kan bedömas som skäligt. Här skulle vår bedömning vara att det är skäligt att ha hus på ett par olika semester och arbetsorter utöver sitt ordinarie boende. Där alla skulle kunna hyras ut under de perioderna då vi inte själva använder dem.

Men att ha flera stycken spridda i samma geografiska ort, stad eller kommun. Skulle vi inte på samma vis räkna som skäligt. När vi tolkar skattelagstiftning.

Tur dock att Vi har stora familjer som gör att vi skulle kunna äga flera fastigheter och hyra ut till våra familjer.
Skämt å sido är detta faktiskt en möjlighet och något vi ganska ofta får frågor kring. Då personer vill köpa för att hyra ut till syskon, barn eller föräldrar.

Detta kan också vara ett alternativ då man exempelvis lämnar föräldrahemmet. Något som min familj valt att tillämpa. I samband med att mina föräldrar flyttade från gården samtidigt som de valde att behålla huset själva. Då det blev den bästa lösningen för alla inblandade parter.

Om skatten på ditt Attefallshus är privatuthyrning

Förutsatt att det extra småhuset eller ägarlägenheten som du hyr ut faller under privatuthyrningen så kommer då skatten bli följande:

Ex vid en hyra på 100.000 kr / år

(Årlig hyresintäkt * 80%) minus ett schablonavdrag på upp till 40.000 kr = Beskattningsbart belopp

100.000 * 80% – 40.000 = 40.000

Är det beskattningsbara beloppet över 0 kr. Skall du multiplicera det med 30% för att få den totala skatten du skall betala.

Beskattningsbart belopp * 30% = Skatt att betala

40.000 * 30% = 12.000

Så ser skatteregeln ut. Detta kan man förenklar räkna ut genom att de första 50.000 kr i hyresintäkt per byggnad och år är skattefria. Och därefter betalar du 24% kapitalbeskattning på hyresintäkter som övergår 50.000 kr per år och småhusenhet alternativt ägarlägenhet.

Detta innebär att om du har ett två-familjshus plus ett Attefallshus på tomten. Så kan du hyra ut en lägenhet i 2-familjshuset 12 månader under året och Attefallshuset i 10 månader om året. Och båda faller under privatuthyrning.

I detta fall gäller då ett schablonavdrag per småhusenhet. Dvs de första 50.000 kr i hyresintäkt i Attefallshuset samt de första 50.000 kr i lägenheten i två-familjshuset kommer då att bli skattefria.

Detta är en av anledningarna till att det är så gynnsamt att skapa just privatuthyrningar. Istället för att investera i minde näringsfastigheter!

// Jakob E Saternus, grundare av Main Home

Attefallshuset (Bolundaren) på bilden heter ORUST och är på 30 kvm. Det levereras av vår samarbetspartner Extrahuset. Där vi hjälper nya huskunder med regler krig uthyrning. I de fall då kunderna har behov av det!

Bo Gratis med Main Home
KÖP Kursen som guidar dig till ett gratis boende som villaägare

Leave your reply