Vi har tidigare skrivit om hur skattereglerna för privatuthyrning ä lite otydliga när det kommer till Attefallshus och andra separata småhus. Som man privat äger och hyr ut. I detta inlägg vill vi förtydliga detta.
Det spelar ingen roll om det är en eller flera småhus, Attefallshus, Bolundare, bostadsrättslägenheter, äganderättslägenheter eller hyreslägenheter som du hyr ut. För om det är privatuthyrning eller ej. Det handlar om de 2 punkterna nedan.
Ett Småhus är en sammanfattande benämning för Attefallshus, Bolundare, en-familjshus och två-familjshus.
Beroende på vad du hyr ut, ser dock skatteuträkningen lite olika ut!
Tidigare inlägg:
2 saker avgör om det är privatuthyrning eller ej :
- Vid privatuthyrning måste du eller dina närstående ( enl inkomstskattelagen ) bo i bostaden som du hyr ut del av året.
- Avsikten med det du hyr ut skall vara, att du själv eller närstående skall använda bostaden för eget boende del av året, alt inom en rimlig tid
Här kan du läsa definitionen:
Får jag bara hyra ut 10 månader om året?
Nej, detta är bara en vanlig missuppfattning ifrån ett flertal av våra intervjuer samt rådgivningar, där vi behövt uttrycka oss generellt.
Det finns ingen regel som säger exakt 10 månader. Men när man skall ge ett generellt råd, som alla skall kunna ta emot, utan att det ger upphov till i en potentiell skattefälla. Har vi valt 10 månader som exempel.
Detta kommer ifrån nedan utdrag från Skatteverkets hemsida. Där de beskriver nyttjandet och skatt på Attefallshus. Samt om det hamnar i privatuthyrning eller i näringsverksamhet
Vad som är “del av året” är upp till Skatteverket att bedöma. Potentiellt skulle 1 dags eget boende kunna vara tillräckligt för att räknas som “del av året”. Men vårt tips är att utgå från den längd de själva uppgett i sina exempel, för att inte hamna i en gråzon.
I exemplet nämner de terminerna vilket vi översätter till 10 månader. Bedömningen av nyttjandet görs per kalenderår. Vilket innebär att man tittar på ett år i taget från 1 januari tom 31 december. Var någonstans det egna boendet ligger under året har ingen betydelse!
I ett 2-familjshus räcker det att du bor i en av lägenheterna, så länge den består av minst 40% av boytan. För att uthyrning av hela huset skall räknas som privatuthyrning.
Skatt på Attefallshus då du hyr ut hela året
Även om du skulle hyra ut ditt Attefallshus ett helt år i sträck, innebär det inte heller då alltid att skatt på Attefallshus måste hamna i näringsverksamhet. Detta beror på något som heter “den frivilliga tröghetsregeln” och som är till för att man skall kunna testa att ha uthyrning en längre tid utan att det skall gå över till näring. Eller att man skall kunna åka utomlands och jobba mm under en längre period, utan att det hamnar i näringsverksamhet.
Förenklat kan man säga att du kan hyra ut över max 2 årsskiften enligt den frivilliga tröghetsregeln. Innan din skatt på Attefallshuset faller över till näringsverksamhet. Tänk dock på att detta inte är en regel du bör tillämpa om och om igen. Då Skatteverket troligtvis i så fall skulle tolka det som att du utnyttjar regeln. Vilket gör att de potentiellt skulle kunna taxera din uthyrning som näringsverksamhet och dessutom lägga på 20% i skattetillägg, för hela din uthyrningsperiod. På den skatt du då betalat för lite enligt dem.
Det blir i så fall din uppgift att övertyga Skatteverket om varför du inte skall bli beskattad på det viset.
Mer om detta samt hur du kan använda dig av dessa regler går vi exempelvis genom i vår digitala utbildning, under kapitel 6 Skatteparadiset, del 6.3 Fristående byggnader och 6.6 Vanligaste felen.
Länk till Kursen:
Du kan däremot även välja att hyra ut tillsvidare. Och då blir skatten på uthyrningen den samma som om du hyrt ut genom en enskild firma.
Avkastningsmässigt är det dock oftast mer lönsamt att som privatperson hyra ut ett Attefallshus 6 månader om året i privatuthyrning än 12 månader om året i näringsverksamhet. När du räknar på vad du får kvar i handen efter skatt.
Avsteg från detta kan ex vara om du istället hyr ut ett helt annat hus, där du kommer att behöva göra stora renoveringar. I det fallet kan det vara bättre att långsiktigt driva det i näringsverksamhet, för att kunna göra fler avdrag.
Ett inlägg som visar skillnaden på att driva en uthyrning i Näringsverksamhet i jämförelse med i privatuthyrning. Då du har 2 uthyrningar på samma fastighet som ditt eget boende:
Avsikten påverkar skatt på Attefallshus
Din avsikt påverkar även om du skall beskattas i näring eller privat.
Då du bygger ett Attefallshus på tomten för uthyrning har de flesta avsikten att just tjäna pengar på uthyrning. Detta är dock ett av de fall där du kan hyra ut enligt privatuthyrningsbeskattningen. Så länge du följer regeln om användning som boende själv eller av närstående del av året, på ett rimligt sätt.
Om du däremot skulle köpa andra hus, ägarlägenheter och eller bostadsrätter på samma ort och hyra ut dem. Är vår uppfattning att du kommer att få svårare att motivera Skatteverket till varför du skall hyra ut dem i privatuthyrning. Om det inte finns förklarliga själ till varför du köpt och hyr ut dem.
Ett sådant skäl kan vara att ha en pendlingslägenhet på annan ort. Att man prövar ett samboförhållande där man inte säljer sitt eget boende direkt. Eller att man ex köper något man planerar att flytta till inom överskådlig framtid.
Det finns i sig ingenting som begränsar antalet hus och lägenheter som du kan ha i de skattemässiga privatuthyrningsreglerna, så länge de kan bedömas som skäligt. Här skulle vår bedömning vara att det är skäligt att ha hus på ett par olika semester och arbetsorter utöver sitt ordinarie boende. Där alla skulle kunna hyras ut under de perioderna då vi inte själva använder dem.
Men att ha flera stycken spridda i samma geografiska ort, stad eller kommun. Skulle vi inte på samma vis räkna som skäligt. När vi tolkar skattelagstiftning.
Tur dock att Vi har stora familjer som gör att vi skulle kunna äga flera fastigheter och hyra ut till våra familjer.
Skämt å sido är detta faktiskt en möjlighet och något vi ganska ofta får frågor kring. Då personer vill köpa för att hyra ut till syskon, barn eller föräldrar.
Detta kan också vara ett alternativ då man exempelvis lämnar föräldrahemmet. Något som min familj valt att tillämpa. I samband med att mina föräldrar flyttade från gården samtidigt som de valde att behålla huset själva. Då det blev den bästa lösningen för alla inblandade parter.
Om skatten på ditt Attefallshus är privatuthyrning
Förutsatt att det extra småhuset eller ägarlägenheten som du hyr ut faller under privatuthyrningen så kommer då skatten bli följande:
Ex vid en hyra på 100.000 kr / år
(Årlig hyresintäkt * 80%) minus ett schablonavdrag på upp till 40.000 kr = Beskattningsbart belopp
100.000 * 80% – 40.000 = 40.000
Är det beskattningsbara beloppet över 0 kr. Skall du multiplicera det med 30% för att få den totala skatten du skall betala.
Beskattningsbart belopp * 30% = Skatt att betala
40.000 * 30% = 12.000
Så ser skatteregeln ut. Detta kan man förenklar räkna ut genom att de första 50.000 kr i hyresintäkt per byggnad och år är skattefria. Och därefter betalar du 24% kapitalbeskattning på hyresintäkter som övergår 50.000 kr per år och småhusenhet alternativt ägarlägenhet.
Detta innebär att om du har ett två-familjshus plus ett Attefallshus på tomten. Så kan du hyra ut en lägenhet i 2-familjshuset 12 månader under året och Attefallshuset i 10 månader om året. Och båda faller under privatuthyrning.
I detta fall gäller då ett schablonavdrag per småhusenhet. Dvs de första 50.000 kr i hyresintäkt i Attefallshuset samt de första 50.000 kr i lägenheten i två-familjshuset kommer då att bli skattefria.
Detta är en av anledningarna till att det är så gynnsamt att skapa just privatuthyrningar. Istället för att investera i minde näringsfastigheter!
// Jakob E Saternus, grundare av Main Home
Attefallshuset (Bolundaren) på bilden heter ORUST och är på 30 kvm. Det levereras av vår samarbetspartner Extrahuset. Där vi hjälper nya huskunder med regler krig uthyrning. I de fall då kunderna har behov av det!
Hej och tack för bra inlägg!
Hur skulle ni tolka att beskattningen skulle bli vid ett följande scenario.
Oktober-Maj hyr jag ut ett fristående småhus på tomten där jag bor för ca 8000/månad. (“Långtid”) till samma hyresgäst. Vilket resulterar i 64 000kr
Under sommaren säg juni- aug/ september vill jag nyttja stugan själv och för familj. Men kommer inte nyttja alla veckor och tänker därför att hyra ut korttidshyra via ex. Airbnb.
Säg att jag tot under den perioder hyr ut ca 5 veckor för 30’000 kr
Kommer skatten att räknas som vanlig pruvatuthyrnign då dvs att jag ska skatta på allt över 50’000? Blir lite fundersam eftersom det är lite olika regler för korttid vs. Långtid. Vill ju ex. inte att allt ska räknas som korttid och få lägga på moms etc.
Hur skulle ni se på detta?
Mvh
Mario
Hej Mario
Vi brukar aldrig rådge att man hyr ut mer än totalt 10 månader om året. Oavsett om man hyr ut på lång eller korttid. Detta beror av skatteverkets exempel på bilden för detta inlägg:
https://mainhome.se/privatuthyrning-definition/
I Lagtexten finns dock ingen fastställd tid angiven mer än “del av året”
Under förutsättning att 5 veckor bedöms som del av året. Så beskattas det som “vanlig privatuthyrning”. Dvs utan moms. Då du inte överstiger 50.000 kr samt 16 veckor med din korttidsuthyrning.
För att det skall vara enkelt att följa och lätt att i efterhand redovisa för Skatteverket om du får en kontroll. Så brukar vi göra en hjälpblankett för var sorts uthyrning per småhusenhet.
Hjälpblanketterna skickas inte in. Men de kan vara bra att spara för att veta hur man skall deklarera.
Här är en länk till blanketten:
https://www.skatteverket.se/privat/etjansterochblanketter/blanketterbroschyrer/blanketter/info/2199.4.19b9f599116a9e8ef3680002386.html?q=hj%C3%A4lpblankett+uthyrning
mvh
Jakob
Hej har en fråga i 2 scenarion.
1. Vad händer ifall jag hyr ut en attefallare ca 200 dagar /år på korttidsuthryning. Typ via airbnb. Vi antar att jag hyr ut för tot 100’000kr så att jag måste betala moms. Räknas det fortfarande som privat uthyrning så jag får dra av 50 000 för beskattning? (Då jag bor i stugan 2-3 månader under sommaren) (dvs är det bara momsen som tillkommer eller blir beskattningen annorlunda när man är över 50tusen och 16 veckor)
2. Hyr ut samma stuga (som jag bor i 3 månader själv) på korttidsuthyrning dock bara 16 veckor. Men får in samma summa alltså 100’000.
Mvh
Hej Matte
Antar att du menar momsen, och det blivit en auto korrektion 🙂
Alt 1: Ja det räknas fortfarande som privatuthyrningsbeskattning. Fast du får även betala den 12%-iga momsen på hela hyresintäkten. Så här kombinerar skatteverket kapitalbeskattning samt moms.
Alt 2: Ja det räknas som privatuthyrning och du betalar enbart kapitalbeskattningen
Hej,
Du skriver i din intressanta översikt, att avsikten kanske påverkar bedömningen. Vi bor i ca 150 år gammalt enfamiljhus. På tomten finns en ännu äldre timmerstuga. När vår dotter blev tonåring byggde vi till stugan med pentry och badrum. Där bodde hon ett antal år. Hon är nu utflugen. Om detta hus skulle användas för permanent långtidsuthyrning, skulle det betraktas som privat uthyrning eller näringsverksamhet?
Mvh
Bosse
Hej Bo
Det beror på hur ni hyr ut den timrade stugan.
Hyr ni ut den i ex 10 månader per år. Alt upp till 20 månader i sträck, från 1 mars-31 oktober. Så kommer det fortfarande vara privatuthyrning.
Men om ni hyr ut tills vidare i flera år framåt. Så blir det Näringsverksamhet.
Det ni kan ha i åtanken är att om ni bara har en uthyrning. Så har inte hyresgästen någon besittningsrätt. Vilket innebär att ni kan teckna ett tills vidare kontrakt. Och därefter avgöra längre fram om ni vill låta uthyrningen gå över till näringsverksamhet eller ej.
Min uppfattning är att det alltid är justast att ha en öppen dialog med hyresgästen om sin avsikt. Samtidigt är det få personer som bor i mindre enklare boenden under längre perioder. Så många hyresgäster som hyr stugor på 20-30 kvm flyttar ofta inom 1-2 år.
Det finns då även en regel som kallas “den frivilliga tröghetsregeln” som man kan tillämpa ifall uthyrningsperioden skulle sträcka sig över en längre period än det jag skrev ovan. Som gör att man i vissa fall kan hyra ut i upp till 3 år. Innan det blir näringsverksamhet. Detta är dock en bedömning från fall till fall. Som har att göra med när uthyrningen påbörjades samt avslutas.
Sammanfattningsvis så tycker jag inte att detta är något som bör avskräcka er från att hyra ut. Om ni har möjligheten!
Utöver att man hjälper någon till en bostad. Så är det fortfarande en bra affär, även då en sådan uthyrning går över till näringsverksamhet.
mvh
Jakob
Hej! Tack för en informativ text. Vi har två hus (det ena större än det andra) på vår tomt. Kan vi hyta ut det ena huset i över 12 månader utan att det klassas som näringsverksamhet?
Hej Anders
Nnnjjaa
Principiellt är svaret nej. Då varje småhusenhet räknas för sig. Och det beskattningsmässigt betyder att du eller närstående måste använda småhusenheten som boende del av året. Vilket gör att om du då hyr ut från 1 januari till sista december inte bor där själv. Och att det då skall beskattas som näringsverksamhet.
Det finns dock 2 saker som gör att du kan ha längre kontrakt. Det första är att bedömningen sker per kalenderår. Vilket gör att du kan hyra ut del av första året och del av andra året. Hyr du då ut månad 3 första året tom månad 10 år 2. Så kan du utan att vara i närheten av näringsverksamhet hyra ut 20 månader i sträck.
Den andra regeln är något som kallas för den “frivilliga tröghetsregeln”. Som innebär att första gången du hyr ut under en så lång tid att det egentligen skall klassas som näringsverksamhet. Får lite extra tid innan det går över till näring. Vilket gör att du kan hyra ut i mellan 2 till nästan 3 år år i sträck vid ett tillfället. Utan att det går över.
MVH
Jakob