Det här är något vi ser titt som tätt på Hemnet i annonser. ”Villor” Med två stora lägenheter och en liten extra lya i källaren eller på vinden. Marknadsförs som Villa med hyresinkomster, superlockande för spekulanter som då kan köpa huset och bo billigt själva.
Problemet är ju bara att om funktionen finns för 3 separata lägenheter så klassar skattis detta hus som ett hyreshus och alla inkomster ska skattas i näring. Dvs du ska ha en enskild firma, bokföring, och förmånsbeskattas för en lägenheten du använder själv. Och all vinst ska skattas med egenavgifter och kommunalskatt, och eventuellt statlig skatt beroende på hur din lön ser ut i övrigt.
Rätta deklarationer eller bygga om?
Vi blev kontaktade av ett ungt par som köpt just ett sådant hus. Mäklaren sålde huset som en villa- en till tvåfamiljshus (Typkod 220) Det var registerat så hos skattis och säljaren hade inte brytt sig om att taxera om huset innan försäljningen. De kanske inte ens kände till att de borde gjort så.
I detta fall såg vi att det fanns två vägar att gå. Antingen ta bort den ena lägenheten omgående så att det faktiskt bara blev ett tvåfamiljshus igen. Eller taxera om, och rätta tidigare års deklarationer. Vi blev kontaktade när paret var inne på sitt fjärde år i huset. Vi räknade på det tillsammans och eftersom paret hade renoverat så mycket under sina första år, vilket man har full avdragsrätt för i en enskild firma, så blev beslutet att behålla det med tre lägenheter och rätta tidigare år. Detta bör man räkna på från fall till fall om man hamnar i den situationen. Det hade lika gärna kunnat vara så att det varit lönsammare att bygga om.
Beslutet att behålla det som ett hyreshus påverkar:
- Återbetalning av ROT, den har man inte rätt till längre
- Fastighetsavgiften
- Uppskov på reavinstskatt finns inte i hyresfastigheter
- 27 % skatt istället för 22 % skatt vid försäljning av fastigheten
- Beskattningen på hyresinkomsterna
- Förmånsvärde av eget boende
- Bokföringskostnader
Tvist mot fastighetsmäklaren
För paret innebar det också en kostnad att rätta upp tidigare år, vi landande på ca 27 000 kr. Det kändes verkligen inte rätt att paret skulle stå denna kostnad när mäklaren hade marknadsfört fastigheten fel.
Mäklaren, på en välkänd mäklarfirma här i Göteborg, svarade att han… ”inte kan se att jag agerat oaktsamt eller orsakat påstådd ekonomisk skada”… Men han valde att kontakta sitt försäkringbolag och sitt ombud via Mäklarsamfundet.
Ombudet via Mäklarsamfundet tyckte inte heller att mäklaren skulle upplyst om att fastigheten var feltaxerad, samt tyckte inte heller att mäklaren kunde ha ansvar så här lång tid efter försäljningen och lastas för ekonomisk skada.
Motargumentet från oss blev att det var svårt att meddela mäklaren felet innan paret själv upptäckte det.
Argumentet med att mäklaren inte hade skäl att upplysa om feltaxeringen tyckte vi var lite märkligt med tanke på denna text som står på Mäklarsamfundets hemsida:
”Efter köpet
När du köpt en fastighet eller en bostadsrätt tillkommer vissa skatter och avgifter som ska betalas av dig som köpare. Tänk också på att bankernas och bostadsrättsföreningars avgifter kan variera.
Be därför fastighetsmäklaren som förmedlar bostaden redogöra för vilka skatter och avgifter som du måste betala vid ditt köp av din nya bostad. Fastighetsmäklaren ska tillgodose både köparens och säljarens intressen! Fastighetsmäklaren kan vägleda och informera dig om vad som gäller.”
Mäklarsamfundets hemsida
Det man kan göra är det uppstår en sådan situation där man faktiskt lidit ekonomisk skada och mäklaren inte vill ta ansvar för sin del i det är att skicka in ett ärende till Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN). Det är inte en quick fix, det tog 120 dagar att få beslutet men väl värt väntan. Beslutet kan mäklaren välja att inte följa men då har du fått en bild av om du har ett case eller inte. Beslutet vi fick hade tre delar:
- Reklamationen
FRN bemötte mäklarens invändning att reklamationen skett för sent, med att med den tankegången innebär det att mäklaren anser att paret genaste efter köp sätter sig in i taxeringsregler och då insett att den var feltaxerad. Den uppfattningen delade inte nämnden. Nämnden menade som vi, att de meddelat så snart de upptäckt felet. Nämnden godkände inte invändningen om sen reklamation.
- Oaktsamhet
Nämnden menade att mäklare måste känna till att en fastighet med tre lägenheter inte kan vara taxerad med typkod 220. Mäklaren borde ha insett att den var feltaxerad. Eftersom det kunde antas ha betydelse för en köpare, vart mäklaren skyldig att informera om feltaxeringen. Han ansågs därför ha agerat oaktsamt.
- Skada
De kostnader som paret haft för omtaxering får anses vara orsakade av mäklaren. Beslutet blev att de rekommenderade mäklaren att betala paret hela kostnaden för vårt arbete. Inget för köparens egna arbete eller påslag för oro och andra typer av känslomässiga skador.
Mäklaren valde att betala det nämnden ansett skäligt och paret valde att avsluta ärendet så. Det paret gjorde var att våga fråga och se till att ta hjälp att räkna på den bästa affären för dem. Det är inget farligt att rätta tidigare deklarationer och det kan man göra upp till 5 år tillbaka. De var också modiga som faktiskt stod på sig och tog vår hjälp när det kändes orättvist mot en välkänd mäklarbyrå och inte nöjde sig med mäklarens första svar.
Parets egna ord:
“Efter ett par år i vårt nya hus så började hyresintäkterna ticka in rejält tyckte vi. Jag såg till att ta upp detta som inkomst av privatuthyrning i deklarationen och tänkte att det var frid och fröjd.
En bekant till mig nämnde vid ett tillfälle att Skatteverket kunde ha en annan syn på vår fastighet, eftersom det i praktiken är flera lägenheter som vi hur ut och dessutom tjänade vi en bra bit över 50.000 kr per år på uthyrningen…
Det var då jag började känna en obekväm oroskänsla över att kanske åka på en skattesmäll.
Genom en intervju i en podcast (Rika tillsammans med Jan Bolmesson) så fick jag höra om Main Home och tog kontakt. Det var skönt att få kontakt med någon som hade koll på läget och kunde reda ut de vägvalen och se till att det blev rätt.
Idag bedriver min fru korttidsuthyrning via Airbnb i sin enskilda firma. Och så mycket bokföring jag lärt mig på köpet!”
Jonatan
Länkar till parets uthyrningar idag via Air Bnb på fastigheten:
Det vi upptäckte i detta arbete var att även om detta ingår i mäklarutbildningen så är det inte självklart att mäklarna ser detta problem eller den fördel det kan vara för kunden att få rätt information.
Shout out till Fastighetsmäklare
Jag vill göra en shout out till alla mäklarfirmor i Sverige att vi på Main Home finns här ifall ni behöver hjälp med enskilda objekt, hur man kan räkna på affären för köparen som visar hur bra affär det är att köpa den typ av fastighet. Vi gör även webbföreläsningar för mäklarfirmor som vill bli bättre på att se möjligheter för uthyrning i objekten de får in och hur man kan marknadsföra det på ett korrekt sätt. Kontakta oss för offert! Det kan ge er en riktigt fin möjlighet att vara i framkant i förhållande till era kollegor i branschen.
Går du själv i köpartankar så kolla in vår digitala utbildning eller läs dessa blogginlägg först. Så har du själv lite bättre koll vad du kan leta efter:
Länk till Jan Bolmesons Vlogg och Blogginlägg som paret läst på RikaTillsammans
// Isabelle Saternus, Main Home
Värnskatten avskaffades 2019.
Tack för påpekandet! Det var statlig skatt som avsågs, vilket har rättats i texten nu 🙂
MVH
Jakob