Är det lönsamt att renovera näringsfastigheten själv?

65-117.000 kr mer ut i handen, skattat och klart!

Inte så dåligt för en månads jobb 🙂

Inlägget delar några erfarenheter kring årets takbyte, från en av våra näringsfastigheter. Jag får ofta frågor kring skillnader mellan privatuthyrning och näringsverksamhet. Och flera som följer eller konsulterar oss, har eller vill även skaffa en separat uthyrningsfastighet. Antingen utöver sin privatuthyrning eller istället för.

Därav detta inlägg som visar lite skillnader på att renovera själv eller ta in hantverkare, lite skillnader i beskattning beroende av vald typ av näringsverksamhet alt privatuthyrning. Samt ett antal reflektioner jag själv gjort under renoveringen.

Jag skall erkänna att jag inte var helt sugen på att byta taket själv. Men med hjälp av flera hantverkarvänner över telefon, min snart 17 åriga son Felix, samt en av mina bröder Jonatan, blev det en minnesvärd upplevelse.

Utöver upplevelserna fick jag även god tid till att reflektera kring:

• Tid tillsammans och barnuppfostran
• Vad som är livskvalité för mig
• Vilken typ eller variation av “arbete” jag mår bra av
• Att våga göra, att se mina egna begränsningar samt “youtube-forskning”
• Hur vissa tankar och avsaknad av beslut, påverkar mig negativt. Samt att de kan vändas på ett ögonblick om man bara bestämmer sig.
• Ekonomi och hur vi skulle kunna göra fler investeringar framgent. Både själva, med barnen och andra som vi trivs med.

Huset vi renoverade

Huset ligger en bit utanför Borås, medan vi själva bor i Göteborg. Detta gör att jag alltid får planera med 3 h körtid, ifall jag skall till huset och tillbaka. Inte optimalt. Men det var den typen av fastighet vi hade råd med, då vi köpte. Och avkastningsmässigt har det alltid varit en bra affär, då egen insats i jämförelse med hyresintäkterna varit bra.

Nackdelen har dock varit att jag under perioder haft en dålig magkänsla för fastigheten. Då viss fastighetsskötsel känts omotiverat tidkrävande.

Därför passade vi nu på att byta taket i samband med att en av våra hyresgäster flyttade ut. Vi kunde då använda den lediga lägenheten för boende och på detta vis spara mer än en veckas arbete. Bara genom minskade transporter.

Huset vi hyr ut, är ett 2-familjhus (typkod 220). Vi har själva aldrig bott eller haft för avsikt att bo där. Så av den anledningen har vi alltid haft fastigheten i näringsverksamhet.

Fastigheten har även en stor härlig tomt som skulle kunna styckas av alternativt utvecklas, vilket var en av sakerna vi såg som ett plus vid köpet. Idag bär det dock lite emot, då tomten består av en stor fruktträdgård med mängder av olika slags träd och buskar. Som jag lite har förälskat mig i.

• 

• 

Ledig lägenhet gav möjligheter

En av fördelarna med att jag och Felix bodde i huset under nästan en månad, var att vi även hann med att göra andra fastighetsrelaterade saker. Som att ta ned en törnehäck, byta del av avloppsstammarna, tvätta fasaden, lära känna området, grannar mm.

Fruktträden plus en stor häck har gjort att luften tidigare stått stilla runt huset, vilket gett viss algpåväxt på plåtfasaden. Något vi nu förhoppningsvis slipper efter att Felix släpat bort häcken. Ett litet intressant arbete medan jag behövde “egentid” för att tänka och finsnickra på taket. Nu kan man plötsligt känna en liten luft bris genom trädgården. Vilket jag tror både kommer gynna huset och fruktträden framgent.

Visst missade vi en hyresintäkt på 5500 kr. Men om jag jämför det med 5-10.000 för en arbetsbod, som tillkom i det finstilta i de flesta offerter. Så var även det en bra prioritering. Samtidigt som det gjorde att vi hittade några mindre reparationer vi kunde göra med fönster, dörrar, toaletter, eluttag mm. Som vi annars hade haft svårt att upptäcka, om vi inte bott i lägenheten. Små fel som kan skapa frustration för oss och hyresgästerna. Vilket mest troligt även gett oss onödiga extraturer för fastighetsskötsel i framtiden.

• 

• 

• 

• 

Företagsform samt valda avgränsningar i exemplet

Vi själva är företagare som lever en form av FIRE-liv. Både jag och Isabelle har egna aktiebolag, där vi kan bestämma våra egna löner. Detta gör att det för oss passar ganska bra att ha våra näringsfastigheter i en enskild firma, med så kallad passiv näringsverksamhet.

Detta har i vår situation vissa fördelar. Men var i grunden inte varför vi valde denna typ av näringsverksamhet. Utan det var från början det sättet som var enklast för oss, att så billigt och snabbt som möjligt få till fastighetsköpet. Då vi kunde köpa det “privat” med en billig bolåneränta.

Hade vi istället båda varit löntagare, hade det mest troligt varit bättre för oss att köpa fastigheten genom ett AB. Av den anledningen kommer jag i exemplet både visa siffror på hur renoveringen skilt sig ifall vi tagit in hantverkare eller ej för ett AB och för en Enskild Firma med passiv näringsverksamhet.

Syftet med det är att det skall bli mer jämförbart med de flesta av våra följares ekonomiska situation. Av den anledningen har jag även valt att göra antagandet att vi är 2 ägare, som har var sin bruttolön på 35.000 kr var från anställning.

Vår egen situation är nämligen inte lika jämförbar, då vi i huvudsak bara har kapitalinkomster. Och enbart har begränsade lönearvoden från olika styrelseuppdrag mm. Vilka kan variera ganska mycket mellan åren.

Detta gör även att uppskattningen av värdet på min nedlagda tid skulle bli ganska subjektiv. Då huvuddelen av mina inkomster inte är knutet till tid jag lägger ned vid en exakt tidpunkt. Och de delar som är direkt kopplad till timarvoden, har kunnat skjutas på, tidigareläggas eller göras in emellan renoveringen.

Det var lönsamt att renovera själv

Jag förordar inte att alla skall renovera själva eller ta sig för större renoveringar man inte klarar av. Det är inte syftet med att visa på skillnaden rent avkastningsmässigt i kalkylen.

Min tanke med med jämförelsen är att visa hur man kan välja att göra om man har möjligheten. Men även att det kan vara värt att ta en “ledig månad från jobbet” utan lön. För att istället jobba med sin fastighet.

Jag tror nämligen att de flesta skulle kunna höja sin egen månadslön avsevärt, genom att välja att göra fokuserade renoveringar själv. Eller själv tillsammans med en hantverkare, för att minska vissa kostnader och få en bättre helhetskalkyl!

En annan tanke är att visa på fler aspekter i valet av att ha en privatuthyrning nära, kontra en uthyrning i näring längre bort. Både avseende värdet av eget arbete, tillgänglighet till fastigheten mm.

Fastighetens ekonomi ett normalår

I denna fastighet har vi en hyresintäkt per år på 132.000 kr. Hyresgästerna betalar huvuddelen av driften, vilket gör att jag i exemplet valt att vår vinst ett normalår, efter viss drift, underhåll samt räntekostnader blir 100.000 kr / år.

Hade vi haft det i ett AB och tagit ut hela vinsten på 100.000 kr som utdelning. Hade det inneburit 62.880 kr ut i handen efter skatter.

Med var sin lön på 35.000 kr enligt vår skattetabell 34 i Göteborg, innebär en årsvinst istället 52.732 kr ut efter skatter i en enskild firma med passiv näringsverksamhet. (Förutsatt att vi fördelade vinsten jämnt mellan oss)

Och om vi haft motsvarande hyresintäkter samt kostnader i privatuthyrning. Hade en årsvinst inneburit 84.820 kr efter skatter och ränteavdrag. ( Förutsatt att uthyrningen hade uppfyllt kraven för privatuthyrningsbeskattning, vilket denna inte gör)

• Privatuthyrning definition

Totalkostnad för att renovera med hantverkare

Här har jag utgått ifrån den billigaste offerten vi fick för takbytet, uppskattad extra tidsåtgång för fuktskador vi hittade, extra materialkostnader för skadorna, ökade kostnader för byggmaterial samt behov av egna kontroller.

Den totala kostanden för företaget hade troligtvis hamnat runt 312.000 kr för hela takbytet. Vilket inneburit en utebliven beskattad vinst på ca 50-70% av beloppet. Då det ligger i en näringsverksamhet, blir detta en kostnad i företaget som sedan kvittas mot företagets intäkter.

I tabellen ovan kan ni se att kostnaden för byggnationen skulle motsvara hyresintäkter efter drift, räntor och skatter på ca 3 år. Både om vi driver det i näringsverksamhet eller som privatuthyrning.

Ni kan också se hur “inkomsttappet” för byggnationen skiljer sig rent privatekonomiskt ut i handen, vid de 3 olika alternativen. För mig är det alltid detta som blir det mest intressanta. Då det i slutändan är de pengarna vi skall leva för.

Kalkyl för egen renovering

När jag väljer att renovera själv kommer det även att uppstå ett antal extra “privata kostnader” som jag ex inte kan dra av i mitt lilla fastighetsföretag.

För att få en rättvisande jämförelse har jag därför räknat om dessa privata kostnader så de täcks av de olika varianterna AB, EF med Passiv Näringsverksamhet samt Privatuthyrning hemma vid huset.

Kostnader jag reglerat är ex merkostnader för familjen utan bil, lite extra matkostnader vid två boenden, en förlorad månadslön mm. Vid exemplet med Privatuthyrning har jag tagit bort ytterligare då jag här gör jämförelsen med att renoveringen som sker hemma på tomten istället för en avlägsen näringsfastighet.

För ABt räknar jag om alla nettokostnader som att de skall finansieras med framtida utdelning. Och i den enskilda firman som att det skall regleras genom framtida vinster som beskattas som lön utan pensionsavsättningar.

Sammantaget motsvarade det egna arbetet samt merkostnaderna 1,8 årsvinster från näringsverksamheten. Istället för 3,12 årsvinster vid hjälp av hantverkare. Och då har jag ändå med de privata merkostnaderna samt med utebliven lön som hamnade mellan 40-50.000 kr för näringsverksamheten.

Om jag istället räknar om det för att det skall kunna täckas av privatuthyrningen, så motsvarar den egna renoveringen en kostnad av 1,59 årsvinster.

Och jämför jag besparingen i pengar ut i handen efter skatt mellan att renovera själv eller ta in hantverkare, så hamnar jag på en besparing mellan 65-117.000 kr. Vilket känns som en helt OK nettolön. För en månads arbete 🙂

Några reflektioner kring ekonomin

Den som jämför de olika tabeller ser att privata kostnader som skall bäras av “ett företag”, blir betydligt större i företaget pga olika skatteeffekter. Men även att kostnader i ett företag inte alltid slår lika hårt mot privatekonomin.

Detta är något jag upplever att många har dålig koll på. Oavsett om de är företagare eller privatpersoner. Här finns det många gånger mycket pengar att spara för de flesta småföretagare. Jag brukar ha som tankeregel att saker som jag köper privat är dubbelt så dyrt. Och saker som har koppling till mina företag blir halva kostnaden…

Kanske kan det vara en motivator för fler att föra körjournal till privata bilen alt spara småkvitton som egentligen skulle bekostats av företaget.

En annan sak jag reflekterar över när jag nu ser siffrorna. Är att den som har sin uthyrning inom privatuthyrning, har än mer att vinna på att göra vissa arbetstidskrävande renoveringar själv.

Här har vi tidigare valt att låta fackmän bygga det mesta. Medan vi sedan stått för underhåll kopplat till driften. Det har historiskt varit helt rätt för oss. Då det gjort att vi kunnat göra betydligt mer än vi annars själva orkat. Samt att vi snabbare kommit igång med våra uthyrningar.

• Vad kostar det att vänta?

Anledningen till att vi renoverade själva var främst för att vi inte fick det lån vi ville ha. Vilket gjorde att vi var tvungna att hitta ett billigare alternativ.

Den som hade lånat till renoveringen hade mest troligt inte upplevt någon större skillnad i vinst / kostnad, då de inte hade behövt lägga ut pengarna från egen ficka. En högre renoveringskostnad hade dessutom tagit bort skatten för ca 3 istället för 1,5 år hyresintäkter. Vilket lurar många i den mentala bokföringen. Då det indirekt ger ett större kassaflöde.

Då kassaflödet från hyresintäkterna fortsätter komma månad för månad. Även om inte verksamheten går med vinst. Och det egentligen är först då man antingen säljer fastigheten eller använder sig av det nya fastighetsvärdets belåningsutrymme, som man realiserar den verkliga vinsten av det egna arbetet.

Slutligen

Det krävs att man är relativt långsiktig i sitt ekonomiska tänk samt att man har råd att gå utan en månadslön, för att man skall kunna räkna hem affären i slutänden. Förutsatt att man inte vill lägga hela familjens semesterplaner på is..

Även om takbytet var ett tuffare jobb än jag räknat med, så är jag glad att vi gjorde det. Både för tiden jag Felix och Jonatan hade tillsammans och för vad erfarenheterna kan komma att ge i framtiden!

// Jakob E Saternus, grundare av Main Home

Vill ni se och följa renoveringen mer i detalj kan ni hitta den på Jakobs Instagram

I vår digitala utbildning lära du dig mer kring hur du kan utveckla din egen villa för att Bo Gratis.

Utbildningen ger även en bra grund för dig som inte änne äger en villa och planerar att köpa en för att utveckla med eget boende samt uthyrning, eller för dig som planerar att köpa för att dela upp fastigheten till ex 2 lägenheter för uthyrning i näring. I det fallet är inte privatuthyrningsbeskattningen tillämpbar. Men övriga kapitel i utbildningen är lika tillämpbara.

• Till utbildningen “Bo Gratis med Main Home”