Lån för privatuthyrning, vad kan banken och staten göra?

Den bank som tar fram lån för privatuthyrning, skulle jag nominerat till årets samhällsbyggare! Finansieringen är det som stoppar flertalet av alla de som vill skapa en privatuthyrning. Detta är något bankerna och staten kan lösa.

Villor som kompletteras med en extra lägenhet för uthyrning är ett komplement till bostadsmarknaden. Det kan vara att man bygger ut huset till ett 2-familjshus eller bygger ett extra småhus på tomten (ex ett Attefallshus). Hur lägenheten placeras spelar stor roll för villaägarens privatekonomi, vilket jag bl.a. beskrivit om i:

• Därför skall du planera privatuthyrningen
• Hur kan samma bostad skilja sig så mycket i pris och avkastning?

För bostadsmarknaden och samhället kan dessa bostäder göra stor skillnad

Privatuthyrningslägenheter kan bidra till en förbättrad integration, bidra till fler hyresrätter i fler områden i staden, stärka villaägarens ekonomi, bidra till förtätningseffekter och mycket mer.

2017 skrev Statskontoret en rapport om vad som krävs för att öka privatuthyrandet. Rapporten fokuserade i huvudsak på inneboende situationen. Och ägnade tyvärr enbart en liten del åt hur vi kan öka byggandet, av separata lägenheter på småhusfastigheter.

Ett av förslagen i rapporten, var att skattebefria hyresintäkten de första 10 åren. I syfte att stimulera byggandet av dessa lägenheter. Problematiken är dock att det enbart skulle gynna de som redan har råd. Detta sammanfaller tyvärr inte i så stor utsträckning med de som faktiskt vill bygga dessa lägenheter, enligt min erfarenhet!

De som främst vill bygga för uthyrning är:

• Unga
• Ensamstående
• Utlandsfödda
• Entreprenörer / “småföretagare”
• Personer som är oroliga för sin pension eller ensamhet när de blir äldre

Relaterade inlägg:

• Hur kan vi på riktigt skapa fler hyresrätter?
• Samhällsnytta skapas då vi bygger separata lägenheter för privatuthyrning

Finansieringen är den störta stoppklossen.

Det är när vi går till banken det tar stopp!

Inte för att banktjänstemannen inte vill utan för att de “inte kan” låna ut med en säkerhet i hyresintäkter.

Vad är störst risk?

Att du blir av med jobbet och inte får ett nytt?

Eller att din hyresgäst flyttar och ingen vill flytta in i en tom lägenhet?

Jag brukar påminna bankmannen om att att hen kan bli av med jobbet idag. Men jag har en ny hyresgäst ikväll om jag vill.

Med dagens och kommande års bostadssituation, är inte betalningsförmågan från hyresintäkten problemet. Det är snarare hur bostadslånen är finansierade och bankernas regelverk som bromsar.

En av anledningarna till detta är enkelt förklarat att våra “bostadslån” ligger mot ett Hypoteksbolag. De lånar i sin tur in pengar via olika räntepapper. Hypoteksbolaget har ett avtal med den som köpt räntepappret. Som reglerar hur de får låna ut pengar till villaägaren.

Syftet med detta är att de som handlar med räntepapper skall veta vilken risk de tar i sin affär. Så länge köparen av räntepappren får sina pengar enligt avtalet är det inget problem. Men om banken inte kan betala eller inte följer avtalen. Riskerar banken både att få straffavgifter från Staten och få problem med de som de själva är beroende av, för att skapa lånet till villaägaren.

Det är banken som sitter i rävsaxen

Så hur korkat eller märkligt jag än tycker att diskussionen om betalningsförmågan mellan hyresintäkt och lön än må vara. Så bör man veta att den banktjänsteman som i slutänden räknat in hyresintäkten i betalningsförmågan, troligtvis gjort detta mot gällande regelverk. Och därmed tagit en personlig risk, då det skulle kunna innebära konsekvenser för både banken och hens anställning.

Staten och bankerna kan skapa lån som ökar bostadsbyggandet

Genom att bankerna begär av sina hypoteksbolag att de vill kunna låna ut med privatuthyrningsintäkter som säkerhet. Kan de skapa räntepapper som exempelvis staten kan köpa för att stimulera den delen av bostadsmarknaden.

Givetvis skall banken alltid göras en kreditprövning i botten. Och det kan innebära att dessa lån exempelvis inte kommer att kunna användas i mindre tätbefolkade områden av landet.

Men genom att de finns skapas det möjlighet för fler att bidra med fler lägenheter genom lilla stegets kraft.

Delar som bl.a. bör beaktas:

• Lånet bör kunna ges som ett byggkreditiv för att öka byggandet och inte bara ge ytterligare belåningsgrad för de som redan kan bygga.
• Lånet bör kunna kombineras med Boverkets kreditgarant (Läs mer här). Tyvärr är garantin något som få banker accepterar idag.
• Lånet bör ges för att möjliggöra utbyggnationer av separata lägenheter på småhusfastigheter. Oavsett om det är en utbyggnad, ombyggnad eller en nybyggnad av ytterligare ett småhus, Ex ett Attefallshus.
• Hyran bör beräknas efter snitthyror i området och inte enligt hyressättning enligt “privatuthyrningslagen” då den varierar för mycket över tid.
• Krav på uppvisande av bygglov mm i efterhand för att säkerheten skall gälla. I syfte att minska svartbyggen och en otryggare bostadsmarknad.

Långsiktig marknadsföringseffekt

För att privatpersoner skall våga satsa och se nya möjligheter krävs en långsiktighet och trygghet. Fler behöver få se goda exempel ur olika synvinklar samt kunna lita på att investeringen är en bra affär både för hjärta och plånbok.

Detta är något stat, kommun och banker kan jobba med tillsammans för att skapa en mer långsiktigt hållbar bostadsmarknad.

Hjälper gärna till att utveckla framtida lösningar

Jag hjälper gärna till med information och förslag till den bank eller beslutsfattare som vill underlätta finansieringen av fler privatuthyrningslägenheter!

Detta inlägg kom till efter ett samtal med en bankkontakt som nu jobbar på SBAB. Han tyckte att jag skulle sammanfatta förslaget. Lägger det därför här så fler kan ta del av tanken och förhoppningsvis även utveckla den vidare.

Bjuder honom istället på lunch med min sons favoritservetter som får pryda veckans inlägg.