Olika former av bostadsbyggande ger olika effekter av samhällsnytta. I detta inlägg kommer jag kortfattat beskriva vart pengarna för materialet, arbetet och i slutänden hyresintäkten går vid byggande av privatuthyrning. Ur ett ekonomiskt perspektiv uppkommer även andra effekter som besparingar för kommunen genom olika former av kommunal service när vi förtätar staden och villa-områden. Andra effekter är att skatteintäkter förändras i kommunen beroende på om ägarna väljer att bo kvar i kommunen eller istället väljer att flytta till en närliggande kommun med andra förutsättningar.
Relaterade artiklar:
- Hur kan vi på riktigt skapa fler hyresrätter
- Hur kan samma bostad skilja så mycket i pris och avkastning
Arbetskostnaden
Det som skiljer byggnation av privatuthyrningslägenheter med större byggprojekt är att byggföretaget i princip uteslutande är ett lokalt byggföretag. Detta innebär att kostnaderna för arbetet i huvudsak kommer att påverka den kommunala ekonomin genom ökade skatteintäkter från lön och vinster i mindre företag samt minskade kostnader för arbetslöshet.
Materialkostnaden
Även materialet för byggnationen köps i huvudsak från lokal byggvaruhandel. Detta gynnar i huvudsak kommunen genom skatteintäkter från löner och minskade kostnader för arbetslöshet. Byggvaruhandeln är i större utsträckning aktiebolag än hantverkarna. Detta innebär att vinsten från den ökade försäljningen utöver utveckling av verksamheten går till staten genom bolagsskatt och i viss mån även till skatt på utdelning.
Hyresintäkten
Hyresintäkten beskattas med Sveriges lägsta kapitalskatt p.g.a. schablonavdragen för privatuthyrning. De första 50 000 kr / kalenderår är helt skattefria, Därefter gör schablonavdragen att man betalar 24% kapitalskatt på överskjutande belopp. På en total intäkt på 100 000 kr blir då skatten 12 000 kr. (Detta är enbart ett förenklat sätt att räkna ut skatten, se fullständig uträkning)
Detta gör att ägaren får behålla en stor del av hyresintäkten. Del av detta används för underhåll, räntor och amorteringar. Men en stor del kan ägaren även använda till annat.
Sparande och amortering
Sparande samt amorteringar ökar ägarens trygghet. Även detta påverkar beskattningen men enbart marginellt. Störst skillnad blir troligtvis p.g.a. att ränteavdraget minskar vid amortering. Här bör man dock väga in att belåningsgraden för den byggda lägenheten troligtvis är ganska hög. De lägenheter som byggs idag finansieras i stor utsträckning genom att belåna befintligt övervärde i nuvarande bostad.
Investeringar
Del av hyresintäkten går till investeringar. Investeringarna kan delas in i två delar. Dels de som skapar kapitalbeskattning, dvs investeringar som aktier, fonder och ytterligare fastigheter. Men även i stor utsträckning till investeringar i den befintliga fastigheten. I syfte att på sikt höja fastighetens värde eller för att minska kostnaderna ytterligare. Dessa investeringar påverkar inledningsvis samhället på samma vis som om pengarna skulle använts som konsumtion.
Personer som skapar ett billigare eget boende genom att skapa en uthyrning ser även i större utsträckning även över sina övriga utgifter och investeringar. Detta gör att denna grupp i större uträckning även ser investeringen i ex att minska kostnader genom att satsningar på solceller och andra energibesparande åtgärder.
Konsumtion
Konsumtionen sker i huvudsak lokalt, vilket innebär att kommunen i första hand gynnas genom skatteintäkter och sysselsättning. En annan konsumtion som ökat konsumtionsutrymme är resandet. Jag brukar ställa följande fråga till personer jag möter:
“Vad skulle vara möjligt för dig, om du bodde gratis?”
Det absolut vanligaste svarat jag då får är att de skulle resa mer. Därefter kommer att de skulle försöka vara med tillsammans med sina barn eller våga satsa på eget företag.
Ekonomisk trygghet
Hyresintäkten skapar en ekonomisk trygghet för ägaren. Det blir en så kallad passiv inkomst. Den kallas passiv för att den kommer oavsett om ägaren är ledig, sjuk eller sover. Givetvis är inte en hyresintäkt helt passiv. Men den ger framförallt möjlighet att planera sin tid mer efter sina egna behov än vad en normal löneintäkt gör.
Tryggheten från hyresinkomsten tillsammans med att den är relativt passiv, skapar en större upplevd frihet. Denna frihet skapar på sikt ytterligare positiva effekter som tar sig olika intryck beroende på individ. Här skapas ex företagsamhet och ytterligare investeringar. Den upplevda friheten stannar dock inte hos individen, utan smittar av sig på barnen, familj och vänner. Effekterna av detta är svåra att bedöma. Det hade varit intressant att veta hur många barn som växer upp med en uthyrning som senare i livet går vidare som egenföretagare eller entreprenörer.
/ Jakob E Saternus