Ett lite svävande svar och sedan, är du intresserad av att veta mer kan du PM:a mig…
Från några Facebook-grupper 🙂
Jag är med i ett flertal Facebook-grupper där frågan vad man skall satsa på, för att få hög avkastning ofta ploppar upp. Det skall helst även gå fort och vara riskfritt.
Ganska snart kommer alla möjliga olika former av investeringar samt förslag och motförslag. Där det ibland tävlas om att skjuta ned varandras förslag eller framhäva något bättre.
Min egen reflektion är att det finns 3-4 saker, som faktiskt påverkar avkastningen mer. Än vad man väljer att investera i. Och jag är oftast mer intresserad av hur jag kan kombinera dem, med de investeringar jag blir intresserad av. Än själva investeringen.
Skatt på avkastningen, ger olika resultat!
Något vi lärt oss genom att investera i privatuthyrning, samt i mindre fastigheter i näringsverksamhet. Är att skatten gör stor skillnad för avkastningen. Trotts att det i grunden är samma affär.
Något som framgår tydligt i dessa 2 blogginlägg.
- Hur kan samma bostad skilja sig så mycket i pris och avkastning?
- Hyreshus eller privatuthyrning, ditt eller mäklarens ansvar?
Första inlägget visar hur placeringen av en byggnation, ger mellan 15-70% avkastning på eget kapital efter skatt om året. Och skillnaden har bara att göra med skatten.
Och det andra. Visar på hur 3 olika sätt att bygga, skiljer 90.000 kr per år efter skatt.
I mindre fastighetsaffärer blir detta extra tydligt. Men det finns även en övre gräns, för hur stor du kan göra just den affären.
Därför bör du fundera över vilka fler områden du kan skapa hävstång, på din avkastning genom lite skatteplanering.
Ett annat område många använder sig av, är att växla lön mot utdelning i sitt egna AB. Där du kan skapa en “säker” ränta på ränta avkastning, runt 18%. Bara genom att vänta 1 år på pengarna. Och därigenom byta skatteklass.
Jämför skatt och rätt typ av ränta!
Här kan det också vara lätt att gå fel. När olika personer pratar om olika former av investeringar. Så är det ytterst få, som pratar om skatten. Vilket både kan vara medvetet samt omedvetet.
På samma vis, som många har svårt att förstå skillnaden på olika typer av avkastning.
Om man ex lånar ut pengar genom en crowdfunding platform. Så erbjuds oftast en rak ränta. Och här är det dessutom oftast 30% kapitalbeskattning på hela vinsten.
Medan om du placerar på börsen. Så pratar man om ränta på ränta avkastning. Placerar man då pengarna privat på ett ISK (Investeringssparkonto) så betalar man istället bara 30% skatt på en schablon, av vad du har på kontot.
Detta gör ex att du bara betala skatt, då du får avkastningen från crowdfundingen. Samt att du även får skatt ett år som dina aktier på ett ISK går med förlust.
Lägger man ihop dessa 2 effekterna och jämför 2 investeringar som båda ger 8% ränta. Är skillnaden följande:
I detta fallet räknar jag på att den raka avkastningen på 8% betalas ut en gång per år som en ränteintäkt. Och jag har även räknat att avkastningen på ISK ökar med lika mycket var månad under året. För att göra det enklare att räkna ut skatten.
Detta är 2 effekter man bör ha koll på. Och i exemplet ovan skiljer sig avkastningen ca 16.000 kr på 5 år. Och på 20 år är börsinvesteringen på ISK, värd dubbelt så mycket efter skatt.
Detta är en jämförelse mellan ytterligheter, vid en privatinvestering. Och det finns fler exempel. Väljer man att istället investera i bolag. Så ser även det lite annorlunda ut. Men min poäng är, att man bör både ha kolla på skillnaden mellan rak ränta, samt ränta på ränta. Och vilken beskattning som gäller.
Feltänk kring ränta och avkastning
Det är också här många går fel. När de uttalar sig om rimligheten i en avkastning. Då de jämför olika typer av affärer. Både pga av skillnaden mellan rak ränta samt ränta på ränta och skatten.
Men även för att ränteutbetalningar oftast kan räknas på ett annat sätt i bolagen. Så de blir skattefria eller tom avdragsgilla för bolagen. Medan en avkastning genom utdelning, först skall beskattas med bolagsskatt (2021 är den 20,6% på vinsten i bolag). Innan den kan delas ut till aktieägarna.
Samt att utöver utdelningen är en akties värde, alltid är marknadens spekulation. Av ett företags framtida utdelningar. Medan en ränta är ett avtal mellan 2 parter. Där räntan är satt utefter vad den ena parten är beredd att betala, för att få sin affär att gå ihop. Och till vilket värde du tycker det är värt att låna ut dina pengar.
Men om vi bortser från det. Och bara räknar på vilken rak ränta du behöver. För att få samma summa ut i handen, från ovan aktieinvestering på ditt ISK med 8% ränta på ränta effekt. Så behöver du följande raka räntesatser.
Något som kan vara värt att ha i bakhuvudet. När du jämför investeringar, dess rimlighet och den ekonomiska effekten för dig efter skatt.
Detta är även anledningen till varför vi undviker investeringar, med låg rak ränta utanför börsen. Och inte är rädda för investeringar utanför börsen som utlovar “högre rak” ränta än börsens “normala” avkastning på 8%. Då det är som att jämföra äpplen och apelsiner.
Avkastning på eget kapital
Den tredje saken som gör stor skillnad för avkastningen är möjligheten till belåning. Om du kan låna till det du skall investera i. Eller om det du tänkt investera i kan belånas.
I detta inlägg har jag skrivit mer om effekten av belåning. För och nackdelar. Samt vad vi väljer att låna till och hur vi väljer.
Om jag investerar i något, väljer jag att skilja på hur mycket av mina egna pengar jag stoppar in. Samt hur mycket pengar jag lånar för investeringen.
Köper jag ex ett hus för 1 miljon. Använder 100.000 kr från mina egna pengar och lånar resten. För att senare sälja det för 1,1 miljoner. Så har jag dubblat mitt eget kapital. Och säljer jag istället för 1,2 miljoner, har jag 3 dubblat mitt eget kapital.
Risken med detta är att det även går åt andra hållet. Dvs säljer jag för 0,9 miljoner. Så har jag förlorat hela mitt egna kapital. Och säljer jag för 0,8 miljoner, så får jag en skuld till banken. på lika mycket som jag tidigare ägde..
Detta gör att det både finns en enorm hävstång vid belåning, samt risk. Så man bör välja med omsorg vad man väljer att belåna till.
I ovan inlägg visar jag på hur vi räknar på belåningen med räntekostnader osv. För att se om vi tycker att det är värt det.
Tänk dock på att du måste göra en egen bedömning av risken samt investeringen du själv gör!
Belåning vrider på de 3 grundfaktorerna.
Hur mycket du tjänar i kronor vid en investering, beror av 3 faktorer:
- Totala kapitalet du investerar.
- Räntan / Avkastningen.
- Tiden som din investering löper över.
Det vi gör med hjälp av att använda belåning i en investering, är att vi:
- Kan öka det totala kapitalet vi investerar.
- Vilket förändrar avkastningen på vårt eget insatta kapital.
- Vilket medför att vi kan investera mer tidigare, eller i fler investeringar tidigare.
Vi kan då även använda oss av avkastningen från vår investering till att amortera av den. Eller för att återinvestera i ex aktier och fonder. Som vi tillfälligt sålt, för att kunna göra investeringen.
Vilket jag beskriver i detta inlägg. Där jag visar hur mitt kapital kan utvecklas. Om jag väljer att sälja aktier och fonder. För att använda dem till en kapitalinsats i en privatuthyrning, där jag har möjlighet till belåning. Vilket gör att jag därefter kan öka mitt månatliga sparande.
Inlägget är bara ett exempel på hur man kan göra med en fastighet. Men det kan givetvis även tillämpas i andra typer av investeringar. Som likt en fastighet, ger ett återkommande kassaflöde. Som kan återinvesteras.
Sammanfattning
Insatsen, avkastningsnivån och tiden är de 3 grundläggande parametrarna. För vad du kommer tjäna på en investering.
Om jag skall få så hög avkastning som möjligt. Vill ha jag så mycket pengar som möjligt, så tidigt in i affären som möjligt, till en så bra ränta som möjligt.
Den årliga skatten kommer att äta av mitt kapital. Och jag behöver därför vara medveten om effekten av beskattningen, för den specifika investeringen. Eller på det sättet jag väljer att investera.
Jag måste också ha koll på skillnaden mellan “Rak Ränta” samt “Ränta på Ränta”, tillsammans med beskattningen. För att kunna göra en rättvisande jämförelse mellan olika investeringar.
Och genom att använda belåning kan jag både skapa högre avkastning samt en tidigare och större investering, än utan belåning. Detta medför dock risken att jag även kan stå kvar med en skuld. Även efter att jag sålt av min investering.
Genom att använda dessa insikter på ett balanserat sätt. Kan du skapa en högre avkastning, på flera vanliga investeringar. Bara genom att göra lite annorlunda än du brukar.
På detta vis kan du även använda en större del av ditt kapital, än bara en begränsad del i en ” börs-portfölj”. När du gör din ekonomiska plan.
I detta inlägg visar vi på hur vi regelbundet följer upp vår totala privata “Balans-rapport” som ökat med 300 % de senaste 6 åren.
// Jakob E Saternus, grundare av Main Home
Detta inlägg är inte att anses som ekonomisk rådgivning!
Det är viktigt att du själv gör en egen bedömning av din egen ekonomiska situation, samt vilken risk du själv kan ta i din ekonomi.
Du är alltid själv ansvarig för de ekonomiska beslut du själv tar.
Länk till vår digitala utbildning som guidar dig på vägen mot ett gratis boende
