Varför lånar vi till investeringar?

Varför lånar vi till investeringar

De flesta av oss har fått lära oss att det är riskfyllt och dyrt att låna. Eller att den som är satt i skuld, är aldrig fri.

Vi är absolut inte för att man lånar till vad som helst. Eller att man över en längre tid har för höga lån. Därför väljer vi vilka lån vi amorterar på samt skiljer även på bra och dåliga lån!

Bra och dåliga lån

För mig är ett dåligt lån, om jag skulle låna till en ränta för att konsumera. Dvs att jag betalar ännu mer för något som jag ändå bara kommer att förbruka eller göra mig av med.

Exempel på dåliga lån:

  • För semester
  • Hemelektronik
  • Bil
    • Undantag kan vara om jag verkligen måste ha en bil för att tjäna mina pengar

Ett bra lån däremot, är ett lån som ger mig en möjlighet till en ännu högre avkastning nu eller i framtiden. Alt en lägre total kostnad nu eller i framtiden.

Exempel på bra lån:

  • Boende
    • Låg ränta och om jag har en “rimlig boendekonsumtion”, så är ägt boende billigare än hyrt.
  • Utbildning
    • Låg ränta och förutsatt att studierna ger mig ett värde som kan höja min lön alternativt avkastning i företaget.
  • Investeringar
    • Där jag har en högre besparing alternativt högre avkastning, än vad jag har för räntekostnad för lånet.
    • Ex att bygga för uthyrning, solceller, del av mina värdepapper mm.

Vad som är ett bra eller dåligt lån för dig, måste du själv dock ta ställning till. Det som upplevs som en trygg affär idag kan plötsligt förändras. Då måste du vara beredd att ta den kostnaden under en period. För att det skall kunna definieras som ett bra lån vid en investering.

Vad blir skillnaden när jag lånar till en investering?

Jag brukar säga att jag “leker bank” när jag lånar till en investering. Dvs att jag “tjänar pengar på andras pengar”!

I kalkylen nedan jämför jag samma investering men gjord med lån alternativt utan lån.

Investeringen är på 100.000 kr och beräknad avkastning är 10.000 kr per år.

När jag lånar till min investering väljer jag i detta fallet att låna 75% av investeringsbeloppet till en kostnadsränta på 3%

Skillnaden blir i detta exempel att jag får 3 gånger högre avkastning på mina egna pengar!
Jämförelse-av-egen-insats
I detta låneexempel behöver jag bara lägga in 1/4 av pengarna i denna investeringen. Jämfört med om jag inte hade lånat. (Total investering – Belåning = Egen Insats)
Jämförelse-av-avkastningen
Men även om jag drar bort min räntekostnad. Så har jag fortfarande mer än 1/4 av avkastningen kvar från affären. När jag har använt mig av belåning.
(Total avkastning – Räntekostnad = Avkastning på Eget Kapital)
Procentuell-avkastning-utan-lån
Om jag inte lånar till investeringen får jag en avkastning på 10% på mina 100.000 kr. Vilket jag får fram genom att ta AVKASTNINGEN / EGET KAPITAL.
Denna typ av avkastning brukar man kalla “ROI 1” , Return On Investment.
Procentuell-avkastning-med-lån
Om jag istället lånar får jag en avkastning på 31% på mina 25.000 kr. Vilket jag får fram genom att ta (AVKASTNINGEN – RÄNTEKOSTNADEN) / EGET KAPITAL.
Denna typ av avkastning på “Eget Kapital” brukar man kalla “ROI 2”

Som man kan utläsa av uträkningen samt diagrammen ovan, så blir avkastningen på de pengar jag använder “från egen ficka” högre. Trots att det i övrigt är exakt samma affär!

Anledningen till att vi bara räknar på avkastningen och inte avskrivningen, är för att när vi väljer att sälja huset, så får vi mest troligt minst lika mycket tillbaka som vi byggde för. Så därav är det bara avkastningen på den egna insatsen, som blir intressant för oss!

I detta inlägg jämför vi olika avkastning på att investera i privatuthyrning. Här kan du läsa mer om vad avkastningen blir i våra standardkalkyler. Samt se vad vi räknar på för ROI1 samt ROI2

Därför väljer vi att använda oss av lån / hävstång i några av våra investeringar. För att snabbare få en högre avkastning. Som vi istället kan använda antingen för amortering. Eller för ytterligare investeringar.

Den investeringen där vi alltid eftersträvar belåning är i våra fastigheter och när vi utvecklat vårt hem med privatuthyrning.

Mer om det delar vi med oss av i vår digitala utbildning. Ex i del

  • 3.5.2 Jämför olika utbyggnadsalternativ
  • 3.8 Fler lägenheter med hävstång

Vad som mer ingår i utbildningen kan du läsa här

Vilka lånar för att investera?

I fastighetsaffärer använder man sig i princip uteslutande av lån för att skapa det man kallar för “hävstång”. I detta fall hade man istället kunde göra 4 st likadana affärer, istället för bara en. Alternativt kunnat göra en större affär, om man just hade 100.000 kr själv att investera.

Men det är inte bara inom fastighetsaffärer man använder sig av hävstång. Samma sak sker på den finansiella marknaden i olika fonder och investeringsprodukter. Och alla som använder sig av en nätbank för exempelvis sitt eget fond eller aktiesparande. Kan oftast använda sig av belåning av sina egna värdepapper, för att kunna köpa fler. Detta anser jag dock vara en relativt hög risk. Vilket gör att jag bara gör det i begränsad omfattning!

T.o.m. i “AP7 Såfa“, Sveriges vanligaste pensionsfond. Den alla som inte själva gjort ett PPM-val har från staten som förval. Använder man sig av belåning, för att få en högre avkastning på investeringen.

Så det korta svaret på frågan om vem som använder sig av belåning är: Personer som investerar för att uppnå högre avkastning eller nytta med sina pengar!

Vad är riskerna med att låna?

I grunden behöver den som investerar vara beredd på att “förlora alla pengarna”. Det vill säga att den som investerar tar en risk. Beroende på vad du investerar i behöver du göra en egen bedömning av hur stor den risken är!

Använder du dig dessutom av belåning kan du både förlora “alla pengarna” och dessutom stå kvar med en skuld.

Dvs om jag hade gjort investeringen på 100.000 kr med 50% belåning. Och värdet för investeringen sjunkit till 0 kr. Så hade jag ju både förlorat investeringen. Samt suttit kvar med ett lån på 50.000 kr.

Därför är det som jag skrev ovan, viktigt att man väljer vilka investeringar man lånar till. Samt till vilken belåningsgrad!

Här kan man exempelvis se att den som köper hus för “boendekonsumtion” får låna upp till 85% av inköpsvärdet. Medan huvuddelen av de som jobbar med fastigheter som de hyr ut. Sällan får låna mer än 50-75 % av banken och har oftast en belåningsgrad på ca 40-60% av det totala fastighetsbeståndet. När man ser på längre sikt.

Syftet med det är att de inte vill ha en högre belåning än vad fastigheterna är värda, även om fastighetspriserna skulle falla. Samtidigt som de när det blir tillfälle, vill ha möjlighet att höja sin belåningsgrad för att kunna göra nya fastighetsförvärv.

Hur använder vi belåning?

När vi har byggt och utvecklat både våra privatuthyrningar samt några mindre hyresfastigheter har vi på dessa fastigheter haft upp till 100% belåning under en kortare period. Antingen genom att kunna låna på vårt eget hus, andra fastigheter eller på en medlåntagares fastighet.

Vi har dessutom i vissa fall även använt oss av “dyrare-lån”. Ex topp eller blanco-lån. För att efter att byggnationerna varit klara och vi fått hyresgäster. Skapat en ny värdering av fastigheten med hjälp av en mäklare. Som vi sedan kunnat ta med till banken. För att istället skapa billigare lån med säkerhet i de nya fastigheterna.

Mellan våra fastighetsutvecklingar väljer vi att amortera på de dyraste lånen. Samt på de lån där vi har en säkerhet tillsammans med en medlåntagare. För att så snart som möjligt sänka den totala belåningsgraden på fastigheten samt frigöra medlåntagaren!

På samma vis kan vi använda vårt övervärde i vårt hus eller fastigheterna för att skapa lån i våra bolag som vi kan utveckla eller investera i. Alt för att göra privata investeringar till en lägre ränta. Då vi har en relativt trygg säkerhet för banken i fastigheterna. Till skillnad från om vi valt att låna i våra bolag eller de investeringar vi har i fonder och aktier.

Så om man idag har ett övervärde i sin bostad och inte tänkt bygga en privatuthyrning. Kan man använda det övervärdet för att skapa en annan investering.

Något som vi exempelvis visar i vår utbildning i:

  • Del 2.1 Olika sätt att bo gratis

Vad är jag försiktig med att belåna eller låna till?

Fastigheter har under längre tidsperioder varit en trygg affär då fastigheten fysiskt finns kvar. Även om konjunkturen viker. Alla behöver någonstans att bo så därför är inte fastighetspriserna lika “volatila”. Det vill säga att värdet inte går lika mycket upp och ned.

Går värdet ned på det jag belånat höjs min belåningsgrad. Och jag får sämre villkor hos banken och därmed oftast en högre kostnad!

Därför väljer jag en högre belåningsgrad då jag belånar sådant som över tid anses som mindre volatilt. Och en lägre belåningsgrad på ex aktier och fonder som förändras mycket mer i värde över tid.

På samma vis tänker jag kring vad jag lånar till!

Även det jag lånar till vill jag att det helst över tid skall ha en jämn och relativt förutsägbar avkastning. Så även här kan jag tänka mig att låna till en högre belåningsgrad i affären om det är en affär som är mindre volatil och till en lägre belåningsgrad om den är mer skakig.

Av de delar som vi själva investerar i, kan jag därför tänka mig att belåna dem alternativt låna till dem i följande ordning. Där det som jag personligen ser som tryggast och minst volatilt är längst upp och därefter i fallande ordning nedåt:

Läs mer om hur vi hela tiden planerar för att skapa oss ett rikare liv i dessa inlägg:

// Jakob E Saternus, grundare av Main Home

Detta blogginlägg skall inte ses som ekonomisk rådgivning. Det är enbart redovisning om varför vi väljer att göra som vi gör. Du måste själv alltid göra en egen bedömning av vilka investeringar som är rätt för dig. Samt vilken risk de har samt vilken risk du är beredd att ta.

För tydlighetens skull vill jag informera om att utöver att vi själva investerar i Better Globe, så har vi även valt att förmedla deras investering till andra. Samt att hjälpa till att sprida information om investeringen till andra. Vi har själva investerat mellan 100-200.000 kr per år sedan 2018 i bolagets träd och donationspaket!

Vill du lära dig mer om hur du skapar dig ett eget Gratis Boende, så rekommenderar vi att du köper vår digitala utbildning. I den får du tillgång till 47 olika lektioner i allt det vi lärt oss kring att skapa privatuthyrningar. Du får även tillgång till ett gemensamt Forum för alla som köpt kursen. Där vi kan hjälpas åt och dela med oss till varandra av våra erfarenheter!

Bo Gratis med Main Home
KÖP Kursen som guidar dig till ett gratis boende som villaägare

Leave your reply