3 vanliga fel vid privatuthyrning!

3 vanliga fel vid privatuthyrning

I förra veckan var jag och Isabelle och besökte Jan Bolmeson i Malmö. Vi fick då frågan om vi ville spela in ett nytt vlogg-avsnitt till RikaTillsammans.

Självklart ställde vi upp på det, varpå Jan denna gång överraskade med att köra sin första live-streamade vloggintervju. När vi var nere 2017 för att då delta i hans podd. Överraskade han med att istället spela in sitt första vlogg avsnitt. Så blev inte förvånad1 Men med tanke på att det första har fått drygt 22.000 visningar. Så känns det helt OK.

Det blev oavsett en bra uppvärmning innan det planerade live-eventet jag och Isabelle skulle spela in på kvällen, som ambassadörer för Better Globe.

Under live inspelningen med Jan fick vi frågan om vad som var de vanligaste felen. Kommer inte exakt ihåg vad munnen sa vid inspelningen. Men med lite eftertanke, har vi kommit fram till att detta är de 3 vanligaste felen och missuppfattningarna vi stött på:

  • Vanligaste felen är kopplade till byggreglerna. Då man bygger om sitt hus, för att skapa en separat lägenhet.
  • Definitionen av när man kan hyra ut enligt privatuthyrningsbeskattningen. Främst vid fristående hus, ex Attefallshus, samt lägenheter i flerfamiljshus.
  • Att det är svårt att “bli av med en hyresgäst” och regler kring besittningsrätt samt längd på uppsägningstid.

Vanligaste felet vid byggnation av privatuthyrning!

Det fel vi oftast möter, är olika typer av fel kopplat till byggregler. Där krav på rätt rumshöjd samt brandskydd är det absolut vanligaste.

Därför är planering av byggnationen en av de saker vi lagt mest vikt vid, i vår digitala utbildning! Här kopplar vi hur man kan bygga med vad som är mest lönsamt. Då just utformningen av din uthyrning kommer att ge dig helt olika resultat ut i handen!

När man bygger om för att skapa en uthyrning, är det oftast lättast att dela av ett hus uppifrån och ned. Istället för mellan 2 våningsplan. Detta beror på att det finns krav på att man skall skapa två separata “brandceller”, när man bygger om huset till ett 2-familjhus. Dvs att det skall kunna brinna i ca 1 h i den ena lägenheten, innan branden sprider sig över till den andra lägenheten.

För att förhindra detta krävs att man bygger en barriär av ex gipsskivor eller stenullsskivor. När man delar av ett hus mellan två våningsplan, kommer denna byggnation minska rumshöjden i en av lägenheterna. Vilket innebär att man inte alltid kan få till rätt rumshöjd enligt Boverkets Bygg Regler (BBR).

För olika typer av rum ställs det krav på olika rumshöjd. Så detta är viktigt att ha koll på. Framförallt om man planerar att köpa ett hus. För att sedan bygga om det med fler lägenheter. Känner man inte till dessa regler, eller i alla fall har kolla på aktuella rumshöjder. Så finns det stor risk att man räknar fel på hela affären!

Mer om detta kan du bl.a. läsa i detta inlägg!

Vad räknas som en privatuthyrning skattemässigt?

Till att börja med måste man skilja på skatterätt och civilrätt. Någonting som enligt “Lagen om uthyrning av egen bostad” dvs den så kallade “Privatuthyrningslagen”, behöver inte falla under skatterättslig privatuthyrning. Och inte heller tvärt om.

Kravet för att en bostad skall kunna hyras ut enligt privatuthyrningsbeskattning, bygger på att det följer definitionen! Där grundregeln är att du eller en av dina (skattemässigt) närstående, måste bo i huset eller lägenheten del av året.

I ett 2-familjshus är inte det ett problem. Ifall man själv bor i en av lägenheterna. Så länge den lägenheten utgör minst 40% av boytan.

I ett separat hus eller en separat lägenhet krävs dock istället att uthyrningen normalt inte sker under hela året. Här spelar det ingen roll om det handlar om ett Attefallshus på tomten, ett fristående hus på en annan tomt eller om det är en lägenhet i ett flerfamiljshus.

De 3 vanligaste felen som vi stöter på är relaterade till:

Givetvis kan man hyra ut alla dessa. Och hur länge man vill, enligt lagen. Men för att det skall beskattas som privatuthyrning, behöver man följa definitionen som vi går genom i detta inlägg:

Den sista missuppfattningen är kopplad till uthyrningsreglerna

Vid alla uthyrningar gäller Hyreslagen, dvs. Jordabalkens 12 kapitel.

Per person kan vi bara ha en uthyrning var som faller under avstegen i “Privatuthyrningslagen”.

Det innebär att om du bara har totalt en uthyrning, kopplad till ett boende som du själv eller dina skattemässigt närstående bor i del av året. Så gäller avstegen i den uthyrningen. Har du däremot flera uthyrningar så gäller bara avstegen för den första uthyrningen. Och då bara till den första hyresgästen. Såvida inte alla dina privata lägenheter står tomma. Innan en ny hyresgäst flyttar in.

Mer om vilken hyresgäst som får besittningsrätt om du har flera lägenheter som kan betraktas som privatuthyrning skriver vi om i detta inlägg.

Vad gäller när hyresgästen saknar besittningsrätt?

En viktig sak att känna till är att du aldrig kan skriva in en kortare uppsägningstid i ett hyreskontrakt än vad lagen säger. Oavsett vad du har skrivit, så gäller minst det som lagen säger. Och om du har avtalat något som blir sämre för dig eller bättre för hyresgästen, än vad lagen säger. Så gäller kontraktet.

Vid din första privatuthyrning gäller exempelvis att hyresgästen saknar besittningsrätt. Dvs att du när som helst och helt utan anledning. Kan säga upp hyreskontraktet. Trotts denna rätt för dig som hyresvärd, så har hyresgästen rätt att bo kvar tre månader efter nästkommande månadsskifte. Dvs i praktiken mellan 3-4 månader.

Vill din hyresgäst å andra sidan säga upp kontraktet, så gäller bara en månads uppsägningstid. Syftet med detta är att din hyresgäst skall kunna flytta till ett tryggare kontrakt. Där hen har möjlighet att få besittningsrätt. Utan att behöva betala dubbla hyror under flera månader.

Så även om “Privatuthyrningslagen” är till för att förenkla samt att skydda de som väljer att hyra ut del av sitt boende eller ett extra boende de äger. Så är det fortfarande reglerat i lag kring uppsägningar, uppsägningstid mm.

Det skall vara lätt att göra rätt!

Är en devis som jag brukar framhålla när jag pratar med politiker och tjänstepersoner kring regelförändringar.

Vårt syfte med bloggen är att visa på helheten kring att bygga för privatuthyrning. Då vi vill sprida det till fler pga att det är det som lagt grunden till det fria liv vi själva lever idag!

Sedan ett par år tillbaka har vi även hjälpt andra genom konsultationer, hembesök, podd-inspelningar och föreläsningar. Detta är något vi tycker är utvecklande och som vi även kommer att fortsätta med.

För att kunna ge mer till fler, utan att själva binda upp oss på för mycket arbete, har vi även skapat en digital utbildning. Där har vi samlat all den erfarenhet, misslyckanden och lärdomar vi själva dragit sedan 2014.

I utbildningen går vi genom allt det du behöver veta med hjälp av filmer, texter, övningsuppgifter och olika uträkningar samt mallar som du själv kan använda. Det finns även en chatt till varje kursdel, där man kan ställa frågor på det specifika avsnittet.

Samt ett forum där alla som har kursen kan ställa frågor samt hjälpa och punscha varandra!

I detta forum jobbar vi även för att publicera hus som är påväg ut på marknaden. Och som är lämpliga att bygga om för uthyrning. Detta testar vi just nu tillsammans med mäklare från Fastighetsförmedlingen Väst. Till att börja med i ett upptagningsområde mellan Strömstad till Kungsbacka och in i landet till Borås.

Vår kurs innehåller material för över 40 h tittande samt eget arbete. Därför rekommenderar vi alltid kursen i första hand. För att därefter ta stöd med konsulttimmar. Då vi på det viset både kan bli effektivare och mer precisa i de konsultationerna vi ger. Men även för att ni i den digitala utbildningen kan ta del av informationen om och om igen.

// Jakob E Saternus, grundare av Main Home

Här är länkar till 3 inlägg som svarar på frågor som vi fick från Jans följare under live-vloggandet:

Bo Gratis med Main Home
KÖP Kursen som guidar dig till ett gratis boende som villaägare

Leave your reply